Bail non enregistré : est-il toujours nul ?

Le bail non enregistré est nul par la loi. Y a-t-il des exceptions ? Voici ce que la Cour de cassation a établi avec l’arrêt n° 34156/2019.

Les contrats de location pour les propriétés résidentielles et commerciales, les terrains et les fonds rustiques doivent être obligatoirement enregistrés auprès de l’Agence du revenu dans les 30 jours suivant leur stipulation, à condition que la durée du bail soit supérieure à 30 jours au cours de l’année, sous peine de sanctions administratives. Il est également possible de remplir cette obligation en ligne, via le service d’enregistrement du contrat de location.

Quelles sont les conséquences d’un bail non enregistré ?

L’article premier, c. 346, de la loi no 311/2004 dispose que : « Les contrats de location, ou qui en tout état de cause constituent des droits relatifs de jouissance, d’unités immobilières ou de leurs parties, quelle que soit leur disposition, ils sont nuls si, lorsque les conditions sont remplies, ils ne sont pas enregistrés. »

Le législateur a donc fourni, en raison de l’incapacité d’enregistrer les contrats de location et ceux de Comdate, l’invalidité de ceux-ci. De cette façon, nous avons essayé de contrer l’évasion fiscale résultant du non-enregistrement.

L’invalidité du contrat est dépassée avec l’enregistrement tardif

La Cour de cassation a statué, avec l’arrêt n° 34156 du 20 décembre 2019, que la nullité du contrat de location, prévue à l’article 1er, c. 346 de la loi no 311/2004, peut échouer en cas d’enregistrement tardif du même contrat.

Dans l’affaire soumise à l’arrêt de la Cour de cassation, le locataire Tizio avait poursuivi le bailleur Caio, car il avait loué sa propriété sans jamais avoir obtenu sa disponibilité. Le mec demandait au juge :

  • a prononcé la résiliation du bail ;
  • ordonner à Caio le remboursement de 250 000 euros, versé à titre d’avance sur les honoraires, et au paiement de 4 849,50 euros pour les frais de séjour à l’hôtel.

Le bailleur Caio, qui s’était présenté devant le tribunal, a demandé le rejet de la demande de Tizio et a proposé la demande reconventionnelle de condamnation du locataire pour payer les honoraires qui lui sont dus pour un montant égal à 31 291 6,6 euros.

Le premier juge de soins, avec une décision confirmée alors également par la Cour d’appel, a rejeté la demande de résiliation du contrat et de paiement des frais de séjour à l’hôtel, a déclaré nul le contrat de location pour enregistrement tardif et a ordonné à Caio de restituer 25 000 euros, en plus de intérêt, au locataire Tizio, rejetant sa demande décision de la Cour de cassation

Défavorable à la décision, le bailleur Caio fait appel à la cassation, qui a estimé que l’enregistrement tardif du bail a un effet de guérison rétroactif et, par conséquent, entraîne l’échec de la nullité du contrat.

« Le bail pour l’immobilier urbain, à la fois résidentiel et à usage différent, […], s’il n’est pas enregistré dans le délai, est nul conformément à la loi no 311/2004, art. 1, c. 346 ». Toutefois, l’enregistrement tardif, conformément aux dispositions des règles fiscales, est sain, « étant donné que la reconnaissance d’un sanatorium pour exécution semble compatible avec l’introduction dans le système juridique d’une invalidité (fonctionnelle) pour défaut » à l’obligation d’enregistrement.

L’orientation déjà exprimée précédemment par la Cour de cassation est donc confirmée par les arrêts n° 23601/2017, 10498/2017, 20858/2017 et 26912/2018.

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