Étude de cas d'un litige lié au bail commercial -19

Dans les revues précédentes, nous avons examiné la Règlement de 2022 sur les baux de magasins de détail et autres baux commerciaux (intervention d'urgence -19) (Qld) (le règlement) et son impact sur les propriétaires et les locataires.

Dans le récent tribunal civil et administratif du Queensland (le Tribunal) décision du Maxwell & Perandis Pty Ltd ATF contre Aztech Australia Pty Ltd [2022] QCAT 234, le Tribunal a examiné l'application de la Loi sur les mesures d'urgence -19 (Qld) (la loi -19) et le règlement.

Fond

En octobre 2022, Maxwell & Perandis Pty Ltd agissant sous le nom de Coastal Pontoon and Jetty Repairs (le locataire) a conclu un bail commercial avec Aztech Australia Pty Ltd (Le propriétaire). Le bail concernait un espace d'atelier à Molendinar sur la Gold Coast avec un loyer payable de 4 000 $ par mois, avec des augmentations de 3% par an, plus les dépenses.

À la mi-2022, le locataire a commencé à éprouver des difficultés en raison de la pandémie de -19 et est tombé dans des arriérés de loyer. Le locataire a cherché à négocier un allègement de loyer et le propriétaire a volontairement accordé au locataire une réduction de loyer pour avril, mai et juin 2022 de 800 $ par mois.

Cependant, le locataire a soutenu que la réduction de loyer n'avait jamais été convenue car il souhaitait négocier le montant de la réduction avec le propriétaire. Le locataire a fait valoir que le propriétaire n'était pas intéressé à voir ses chiffres financiers afin qu'un chiffre puisse être négocié comme l'exige le Règlement.

Le locataire a également fait valoir qu'il avait potentiellement droit à un allégement supplémentaire du loyer et a sollicité l'intervention du commissaire aux petites entreprises du Queensland (QSBC) pour aider à négocier une réduction de loyer appropriée. Cependant, le locataire n'a pas demandé l'aide du CSQQ avant mai 2022 et ce processus est toujours en cours.

Le 11 mai 2022 et le 2 juin 2022, le bailleur a adressé au locataire des mises en demeure de remédier au manquement. Les avis obligeaient le locataire à payer le loyer impayé total de 23 705 $ (qui comprenait le loyer impayé de janvier à juin 2022) dans les 14 jours ou à quitter les lieux avant le 16 juin 2022.

Le locataire a par la suite déposé un avis de contestation auprès du Tribunal en vertu de la loi -19 demandant une ordonnance empêchant l'action de l'avis de remédier à la violation afin de laisser le temps au processus avec QSBC (ou QCAT si nécessaire) d'être complété.

Le Tribunal a d'abord rendu une ordonnance provisoire interdisant au propriétaire de donner suite à l'avis d'expulsion jusqu'à ce que le différend soit tranché.

Contexte législatif

Le règlement était initialement en vigueur entre mars 2022 et fin septembre 2022. Il a ensuite été prolongé jusqu'à fin décembre 2022.

Le règlement fournit un cadre de règlement des différends qui oblige les parties à agir de bonne foi pour atténuer l'effet de la -19 sur les parties. En plus de cela, cela empêche également un propriétaire de résilier un bail affecté ou d'expulser un locataire.

Lors de la négociation du loyer et d'autres conditions, les parties sont tenues de fournir des informations véridiques et exactes sur leur situation financière. Si une entente ne peut être conclue, il y a un processus de règlement des différends conformément au Règlement, auquel participent les parties participant à la médiation.

Compétence est alors conférée au Tribunal pour entendre et trancher les litiges de bail éligibles.

Application

Le locataire a soutenu qu'aux fins de la requête, le montant de tout loyer impayé ne pouvait être déterminé parce qu'il n'y avait pas eu de négociation à laquelle il a droit en vertu du règlement.

Cependant, le locataire n'a pris aucune mesure ou action prescrite pendant la période de réponse pour utiliser les recours qui lui étaient offerts en vertu du Règlement. Comme indiqué ci-dessus, le locataire a donné un avis de contestation au SQSC, cependant, ce n'est qu'en mai 2022 après la période de réponse et lorsque le règlement a cessé d'avoir force ou effet (sauf pour un litige en cours).

En tout état de cause, le propriétaire n'avait pas cherché à recouvrer d'arriérés de loyer pendant l'application du règlement. Les seuls arriérés de loyer que le propriétaire a demandé à payer concernaient la période allant du 1er janvier 2022 à la date de l'avis de redressement.

Juridiction

La question pour le Tribunal était de savoir s'il avait compétence pour accorder une prolongation de l'injonction jusqu'à ce que le processus avec le QSBC soit terminé.

Le Tribunal a noté qu'il n'était pas compétent pour connaître des litiges relatifs aux baux commerciaux en vertu de la Loi sur le droit de la propriété. Le bail en question n'était pas un bail de magasin de détail tel que défini dans le Loi sur les baux des magasins de détail. Cependant, le Tribunal a noté que la compétence lui est conférée en vertu de la Loi et du Règlement sur la -19 et a conclu que le Règlement s'appliquait au bail en question.

Le propriétaire a fait valoir que la mise en demeure de remédier au manquement ne concernait que la période à partir de janvier 2022 et n'était basée sur aucun arriéré de loyer relatif à la période d'application du règlement.

En conséquence, le propriétaire a fait valoir que la loi et le règlement -19 ne s'appliquaient pas au litige, qui a surgi en 2022, après la période de réponse et la période de prolongation (qui a expiré le 31 décembre 2022).

De plus, le locateur soutenait que l'avis de remédier au manquement était un avis valide et que, comme le locataire ne s'était pas conformé à l'avis, il avait droit à la possession de l'immeuble.

Décision

Le Tribunal a jugé que la loi et le règlement -19 ne s'appliquaient pas à la réclamation du propriétaire pour les surfaces locatives énoncées dans l'avis de réparation, car les paiements demandés concernaient des arriérés de loyer à partir de 2022 et n'étaient liés à aucun paiement pendant la réponse. période et période de prorogation conformément au règlement.

Par conséquent, le Tribunal a conclu qu'il n'avait pas compétence pour entendre la demande du locataire et la demande a donc été rejetée.

Conclusion

La date d'expiration de la législation -19 a récemment été prolongée jusqu'en avril 2022. Par conséquent, les litiges relatifs aux baux éligibles pour toute période allant de mars 2022 au 31 décembre 2022 restent susceptibles de recours jusqu'en avril 2022.

Ce cas démontre qu'il est important de s'assurer que les processus corrects sont suivis lors de l'utilisation des recours disponibles en vertu de la loi et du règlement -19. Les propriétaires et les locataires doivent être conscients des périodes pertinentes et coopérer et agir raisonnablement et de bonne foi lors de la négociation de toute modification de bail.

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