La commission des agents examinée par la Cour suprême

La récente décision de la Cour suprême de la Nouvelle-Galles du Sud Savills (NSW) Pty Ltd contre ATF CTH Pty Ltd [2022] NSWSC 956 examine la demande de commission d'un agent dans des circonstances où il n'y avait pas d'accord d'agence valide en place et où il a été allégué que le vendeur s'était livré à une conduite déraisonnable.

Fond

En 2014, ATF CTH Pty Ltd (ATF), un promoteur immobilier, a acheté un terrain vacant à Surry Hills, en Nouvelle-Galles du Sud (propriété), dans le but de développer la propriété en une seule tour avec des composants hôteliers, résidentiels et commerciaux. ATF a créé Andev Pty Ltd (Andev) pour gérer le développement de la propriété pour le compte d'ATF. La division Hôtels de Savills (NSW) Pty Ltd (Savills) a été engagé par Andev en avril 2016 pour fournir des services de conception en relation avec le développement de l'hôtel.

En plus d'être engagé pour ses services de conception, Savills visait à être nommé agent pour la vente de l'hôtel. En mai 2016, Savills a envoyé une proposition formelle à Andev concernant la disposition de la composante hôtelière du développement uniquement. Savills a proposé un mandat exclusif unique, avec une commission de 1,25 % du prix de vente brut plus 5 % de tout montant supérieur à 68,2 millions de dollars.

Savills et ATF avaient-elles un contrat de vente valablement exécuté ?

Le 31 mai 2016, un représentant de Savills a rencontré un représentant d'Andev pour discuter de son projet de stratégie commerciale et de sa nomination en tant qu'agent commercial de la composante hôtelière du développement (Hôtel). Lors de la réunion, Andev a informé Savills que tout contrat d'agence de vente devrait être conclu par ATF en tant que propriétaire de la propriété. Le lendemain, Savills a envoyé un projet de contrat d'agence à Andev, cependant, Andev a été nommé à tort comme le principal du contrat d'agence.

Andev a répondu avec diverses modifications mineures au contrat, y compris l'insertion d'ATF en tant que principal de l'accord d'agence, et a demandé qu'un 'découper' pour la commission soit insérée dans le cas où un repreneur a été présenté par ATF elle-même. Savills a répondu avec une version finalisée de l'accord d'agence (sans l'exclusion) et a demandé à ATF de l'informer une fois qu'il aurait été correctement exécuté.

Savills a soutenu qu'il avait signé l'accord (mais sans en être témoin) et l'avait remis aux bureaux d'ATF pour son exécution. Cependant, il n'y avait aucune preuve documentaire (de l'une ou l'autre des parties) pour démontrer que l'accord avait jamais été signé par Savills ou ATF.

Savills a allégué qu'il a suivi plusieurs fois avec ATF pour l'accord signé. Cependant, la Cour n'a pas accepté cette preuve et a déclaré qu'il était peu probable que Savills s'attende à ce que l'accord soit signé, étant donné qu'il n'incluait pas la dérogation demandée par ATF. Quoi qu'il en soit, Savills a commencé à préparer la commercialisation de la vente de l'hôtel et a même assisté à un roadshow international en juillet 2016 à Singapour pour promouvoir l'hôtel.

En août 2016 ou vers cette période, Savills a présenté un acquéreur potentiel, Aligned FM Pty Ltd (Aligné) à Andev. Aligned a présenté une offre de 70,6 millions de dollars pour acheter l'hôtel. Les administrateurs d'ATF ont informé Savills qu'ils étaient satisfaits du montant offert par Align. Savills a continué à négocier les termes du contrat entre ATF et Aligned et, en décembre 2016, Savills a informé Aligned que le directeur d'ATF s'envolait pour l'Australie et signerait le contrat sous peu.

Après discussions entre ATF et Andev, il a été décidé que les coûts de développement allaient être nettement plus élevés que prévu. Les administrateurs d'ATF ont finalement décidé que le développement n'était pas réalisable et ils vendraient plutôt la propriété comme site de développement.

En février 2017, ATF a engagé Knight Frank et Massari Corporation Pty Ltd (Massari) pour vendre le bien. Le 28 février 2017, Andev a envoyé un e-mail à Aligned pour confirmer que la vente de l'hôtel à Aligned ne se poursuivrait pas. En juillet 2017, ATF a conclu un contrat de vente avec WR Sydney Pty Ltd pour 70,5 millions de dollars. La vente a été conclue le 17 janvier 2022. Massari a été nommé agent commercial, avec Knight Frank comme co-agent.

Savills avait-il droit à une commission pour la vente de la propriété ?

Savills a envoyé à ATF une facture pour les services de conseil et la commission d'agent qui, selon elle, étaient dues en vertu du contrat d'agence. La facture indiquait que la commission s'élevait à 797 000 $. Les honoraires et débours, ainsi que les honoraires de conception, ont été payés par ATF.

Savills a engagé une procédure contre ATF devant la Cour suprême de Nouvelle-Galles du Sud demandant sa commission sur la vente ou, à titre subsidiaire, des dommages-intérêts pour conduite déraisonnable de la part d'ATF pour l'avoir encouragé à travailler sur la base de l'hypothèse qu'il était l'agent exclusif d'ATF pour la vente de la propriété.

Au procès, Savills n'a pas été en mesure de produire un contrat d'agence signé par des représentants de Savills ou d'ATF. D'après les éléments de preuve fournis, la Cour n'a pas accepté que ces documents aient jamais été signés. La Cour a examiné plusieurs questions de preuve, notamment la crédibilité des témoins et la possibilité qu'ATF et Andev aient délibérément laissé tomber leurs systèmes de messagerie électronique afin d'éviter d'être contraints de divulguer des documents. Cependant, la Cour a finalement conclu que les preuves et les nombreux documents fournis par Savills (qui ne comprenaient notamment pas de contrat d'agence même partiellement signé) étaient suffisants pour établir que le contrat d'agence n'avait jamais été signé.

La Cour a conclu que la description la plus précise de la relation entre Savills et ATF était que les deux parties savaient qu'il n'y avait pas d'accord d'agence signé et que Savills avait procédé à la commercialisation de l'hôtel, étant entendu qu'il recevrait une commission en cas il a présenté l'acheteur à l'hôtel et a obtenu un contrat finalisé.

La Cour a examiné l'article 55 de la Loi de 2002 sur les agents immobiliers et boursiers (NSW). L'équivalent dans le Queensland est l'article 89 de la Loi de 2014 sur les occupations immobilièresqui stipule que:

« (1) Une personne n'a pas le droit de poursuivre, de recouvrer ou de conserver une récompense ou une dépense pour l'exercice d'une activité d'agent immobilier ou d'agent de location résident à moins que, au moment où l'activité a été exercée, la personne :

(c) a été dûment nommé en vertu de la partie 4 par la personne à charge de la récompense ou de la dépense. »

Dans des circonstances où Savills n'a pas été en mesure de démontrer qu'il existait un contrat d'agence écrit, la Cour a conclu que sa demande de commission pour la vente de l'hôtel avait échoué. La Cour a également conclu que, qu'il y ait ou non un contrat d'agence signé, Savills n'aurait pas droit à une commission pour la vente réalisée par Knight Frank et Massari.

Demande de dommages-intérêts pour conduite inadmissible

Savills a déposé une autre demande de dommages-intérêts en vertu de l'article 236 de la loi australienne sur la consommation (LCA) pour iniquité statutaire contraire à l'article 21 de la LCA d'un montant de 297 000 $, basé sur le temps passé par Savills à entreprendre une 'examen détaillé' de matériaux pour la vente de l'hôtel.

Savills a affirmé qu'ATF s'était comportée de manière déraisonnable en l'encourageant à consacrer du temps et des efforts aux négociations avec Aligned pour vendre l'hôtel, puis en choisissant de vendre la propriété par l'intermédiaire d'un autre agent, la privant ainsi de la commission à laquelle elle aurait autrement eu droit et encourir des dépenses pour lesquelles il ne serait autrement pas indemnisé.

Afin d'établir l'iniquité légale, Savills devait prouver une faute morale ou une responsabilité morale ou que la conduite d'ATF constituait une faute grave manifestement injuste et déraisonnable.[1]

La Cour a estimé que la raison pour laquelle ATF avait décidé de ne pas développer le site et de vendre la composante hôtelière était que les coûts de construction estimés avaient rendu le développement irréalisable. La Cour a noté qu'il est toujours loisible à un propriétaire de décider de ne pas procéder à une vente, et qu'il n'était pas déraisonnable pour ATF de décider de ne pas poursuivre le développement et de vendre la propriété comme site de développement à la place. De plus, étant donné que la division Hôtels de Savills n'avait aucune expertise particulière dans la vente de terrains, il n'était pas déraisonnable pour ATF d'engager Knight Frank et Massari en tant qu'agents conjoints pour vendre la propriété.

La Cour a conclu qu'elle n'était pas convaincue que la conduite d'ATF était déraisonnable au sens de l'article 21 de la LCA. La Cour a également conclu que Savills n'était pas en mesure d'établir qu'elle avait subi une perte du fait des actions d'ATF et sa demande de dommages-intérêts a donc été rejetée.

Conclusion

En fin de compte, Savills a échoué dans sa demande de commission. Elle n'a pas été en mesure de prouver qu'un contrat d'agence de vente signé avait été conclu, ce qui signifiait qu'elle n'avait droit à aucune commission. Savills a également échoué dans sa demande de dommages-intérêts pour conduite déraisonnable d'ATF car le tribunal a conclu qu'ATF était en droit de retirer l'hôtel de la vente.

Cette décision sert de rappel opportun aux agents pour qu'ils s'assurent d'obtenir un contrat d'agence de vente signé avant de prendre des mesures pour vendre une propriété, sinon ils n'auront pas le droit de réclamer une commission pour toute vente éventuelle.

[1] Qantas Airways Limited contre Cameron (1996) 66 RCF 246.

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