L'avenir du marché locatif restreint du Queensland

Entre juin et septembre, tous Majeur Zone de gouvernement local (LGA) vu un resserrement de la vacance locative. Dans certains cas, les postes vacants ont chuté de bien plus d'un point de pourcentage. Ce resserrement des taux d'inoccupation est une tendance depuis le début de la pandémie en marssoulevant quelques questions.

Combien de temps les marchés locatifs du Queensland peuvent-ils continuer à se resserrer ? Et quel effet un marché aussi serré aura-t-il sur le loyercomme et, in fine, les prix de l'immobilier ?

Le cycle affaiblir-serrer

Comme pour tout cycle de prix, il n'est pas atypique que le marché locatif oscille entre favoriser les propriétaires et favoriser les locataires. Lorsque les taux d'inoccupation sont élevés, les propriétaires réduisent les loyers en se disputant les locataires. Ces baisses de loyers se traduisent par une augmentation du nombre de locataires, ce qui resserre le taux de vacance. Le faible taux d'inoccupation permet aux propriétaires d'augmenter leurs loyers alors que les locataires se disputent des logements convenables. Lorsque les loyers deviennent trop élevés, les locataires évitent de louer (soit en déménageant, en achetant leur propre maison ou en emménageant avec des amis et de la famille), ce qui gonfle à nouveau les taux d'inoccupation.

Lorsque le nous a publié son Rapport sur le taux d'inoccupation en juin, les emplacements régionaux ont constaté un resserrement important de leur marché locatif. Le cycle habituel suggérerait une stabilisation ou même un affaiblissement des postes vacants observés dans le rapport de septembre. Au lieu de cela, ils ont continué à se resserrer, entraînant avec eux le reste de l'État. Non seulement nous nous demandons combien de temps cette tendance peut-elle se poursuivre, mais nous nous demandons également jusqu'où peuvent aller les taux d'inoccupation avant que quelque chose ne cède?

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Faibles taux d'inoccupation, loyers élevés

En théorie, les taux d'inoccupation peuvent atteindre zéro pour cent, mais c'est pratiquement du jamais vu. Avant cette étape, les loyers atteignent généralement des niveaux insoutenables, ce qui amène les locataires à trouver d'autres options de logement. Louis Christopher, directeur général de SQM Research, affirme que la première partie de cette équation est déjà en vigueur.

« Il y a déjà des signes d'augmentation des loyers, et si les taux d'inoccupation restent à ce niveau, les loyers continueront d'augmenter et commenceront à vraiment s'accélérer », déclare Christopher. "À Cairns, nous enregistrons des augmentations de maisons de 11,8 % au cours des 12 derniers mois et des unités de 8 %." À titre de référence, les taux d'inoccupation de Cairns ont chuté de 2,2 points de pourcentage – de 3,5 % à 1,3 % – au cours des six derniers mois. « Cela commencera également à se produire dans d'autres régions ; où nous constatons que les taux d'inoccupation tombent en dessous de 1 % », ajoute Christopher.

Où iront les locataires

Un marché serré dans une région peut entraîner la relocalisation des locataires vers un marché voisin plus favorable. Cependant, wavec des taux de vacance faibles dans tous les domaines, leurs options peuvent être limitées. Comme les loyers sont la hausse et les taux d'intérêt sont à un niveau historiquement bas, il peut arriver que l'achat d'une propriété est moins cher que la location dans certaines régions. Les locataires devenant propriétaires-occupants allégeraient quelque peu la pression sur les taux d'inoccupation, mais Christopher pense que ce ne sera pas la seule façon pour les locataires de réagir à un marché serré et coûteux.

"Cela pourrait aussi repousser les gens vers le CBD", dit-il. Inner Brisbane reste la vraie valeur aberrante dans le rapport sur le taux d'inoccupation, enregistrant de loin le marché le plus faible à 3,7 %. « Nous avons constaté une baisse correspondante des loyers dans le CBD ; les unités sont en baisse de 6,9 ​​% », poursuit-il. "Alors, quoiNous pensons que ce qui pourrait se produire est un renversement de cette tendance à vivre dans les régions extérieures, avec une partie de la population retournant vers les villes une fois de plus.

Ce retour vers la ville serait inspiré par plus que l'abordabilité des loyers cependant, selon Christopher. "Il y a des défis dans les régions extérieures de l'Australie, où les installations, les commodités et les divertissements sont limités", explique-t-il. "Il n'y aura que certains qui seront satisfaits de cela, tandis que d'autres se fatigueront et retourneront dans les villes - surtout si nous recommençons à voir la création d'emplois."

Cela dit, Christopher ne s'attend pas à ce que la répartition de la population revienne entièrement à la normale. "Nous pensons qu'il y aura un certain pourcentage de ceux qui ont déménagé pour rester à plus long terme", prédit-il. "Il y aura des gens qui l'utiliseront simplement comme catalyseur pour faire le pas." Il ajoute que les améliorations dans la technologie des communications ont également rendu une telle décision beaucoup plus viable.

Le prochain rapport sur les taux de vacance de décembre pourrait révéler à quel point les taux de vacance du Queensland peuvent être serrés – et peut-être à quel point les loyers peuvent devenir élevés.

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