Le marché immobilier du Queensland est-il menacé de contagion internationale ?

Il ne fait aucun doute que la rupture des relations entre l'Australie et la Chine et la guerre commerciale prolongée entre les États-Unis et la Chine ont eu un impact sur notre économie locale. Les différends interminables entre les États-Unis et la Chine les ont vus imposer des droits de douane d'une valeur de centaines de milliards de dollars sur les marchandises de l'autre. Les incertitudes entourant la guerre commerciale ont nui aux entreprises et pesé sur l'économie mondiale.

Puis le s'est répandu dans le monde entier. Ce qui a commencé comme une maladie s'est rapidement transformé en une peur généralisée face à la réalité de la mort, car ensemble, nous continuons tous à faire face à ce nouveau virus peu connu. Les restrictions contrôlées par la pandémie ont été rapides et substantielles à travers le pays, avec un large éventail d'industries instantanément touchées, fermant littéralement boutique du jour au lendemain. En premier lieu, l'éducation et le tourisme – deux acteurs majeurs qui ont une emprise ferme sur le secteur immobilier national.

La pression aggravée sur les deux secteurs est venue sous la forme inattendue d'un coup de semonce tiré par l'ambassadeur de Chine en Australie, Cheng Jingye. Alors que le gouvernement fédéral australien a lancé la pétition demandant à l'OMS de mener une enquête indépendante sur la source du , Jingye a fait savoir sans équivoque que la campagne diplomatique malvenue de l'Australie encouragerait les citoyens chinois à reconsidérer leur voyage en Australie. À ce jour, Pékin a prélevé des droits de douane comme une sorte de hors-d'œuvre. C'est un testeur de goût d'autres armes économiques à venir si les tensions s'aggravent.

L'éducation est une aubaine pour les étudiants internationaux de plusieurs milliards de dollars, les étudiants chinois constituant la plus grande partie des admissions internationales en Australie. Représentant environ 0,6 % du PIB du pays, cela représente environ 11,34 milliards de dollars. En fait, les données du ministère de l'Éducation, des Compétences et de l'Emploi montrent qu'en 2022, plus de 261 000 ressortissants chinois se sont inscrits dans des établissements d'enseignement locaux à différents niveaux. Mais lorsque vous naviguez plus en profondeur dans les chiffres, des fissures commencent à apparaître dans la croyance de longue date selon laquelle l'Australie est fortement dépendante du marché chinois.

"L'Australie est plus exposée aux marchés internationaux que les autres secteurs de l'éducation dans d'autres pays en termes de revenus de scolarité", explique le Dr Diawati Mardiasmo, économiste en chef pour PRD Real Estate. «Les étudiants viennent ici pour l'éducation et la recherche de classe mondiale, bénéficient de frais de change moins élevés et parce que l'Australie est un endroit formidable à visiter et à étudier.

« Cependant, lorsque vous analysez les chiffres plus en détail, la croissance substantielle des inscriptions en provenance d'autres marchés internationaux dépasse certainement la croissance de la Chine dans le secteur de l'éducation, en particulier en Inde et au Brésil, où le Queensland détient plus de 31 % de part de marché. Quoi qu'il en soit, les universités ont tout de même connu une forte baisse des inscriptions d'étudiants internationaux en raison de la . C'est un marché précieux et c'est pourquoi la plupart des institutions investissent beaucoup dans leurs bureaux internationaux.

Alors que les universités australiennes ont rapidement aidé les étudiants de Chine continentale à contourner les restrictions de voyage, on estime toujours qu'environ 75 000 étudiants chinois n'ont pas pu entrer en Australie pour commencer leurs études. Le nombre annuel d'étudiants internationaux du Queensland représente environ 15,5% du total national (environ 100 000). La Chine reste le plus grand marché source du Queensland pour les inscriptions internationales – 24 %. Par rapport à l'année précédente, les inscriptions en provenance de Chine ont dépassé la moyenne nationale (5,0 %) de 8,9 % pour atteindre 23 813. Cependant, si l'on considère les tendances en glissement annuel, les inscriptions chinoises dans le Queensland ont connu une variation annuelle de -15 %, ce qui implique une croissance négative.

L'Inde a été l'un des 10 premiers marchés sources à afficher une croissance positive, enregistrant une variation annuelle de +35,8 %. Les inscriptions en provenance d'Inde ont augmenté de 35,8 % pour atteindre 12 246, tandis que les inscriptions ont augmenté de 57,7 % pour atteindre 4 146. La forte croissance des inscriptions indiennes dans le Queensland peut être attribuée à une croissance annuelle de 51,1 % des inscriptions à l'EFP et à une croissance de 30,8 % des inscriptions dans l'enseignement supérieur.

Le marché latino-américain (Brésil et Colombie) sont également des marchés sources cruciaux pour le Queensland, les deux représentant 12,1% du total des inscriptions dans l'État. Par rapport à l'année précédente, les inscriptions du Brésil ont augmenté de 4,6 % pour atteindre 7 692. Le ralentissement de la croissance des inscriptions au Brésil peut être attribué à la baisse en glissement annuel des inscriptions à l'ELICOS (-3,5 %) et aux fortes variations annuelles des inscriptions à l'EFP (-33,8 %). Le secteur ELICOS et VET représente 94% du total des inscriptions du Brésil. Pour la Colombie, les inscriptions ont augmenté de 19,9 % à 4 262, tandis que les inscriptions ont augmenté de 16,0 % à 1 969. La croissance des inscriptions en provenance de Colombie dans le Queensland peut être attribuée à la forte croissance des secteurs de l'EFP (26,7 %), de l'enseignement supérieur (17,9 %) et de l'ELICOS (15,9 %).

Alors, y a-t-il eu beaucoup d'impact sur le marché locatif du Queensland en ce qui concerne le logement des étudiants internationaux ? Contrairement à ce que les opposants vous feront croire, Mardiasmo ne voit pas beaucoup de changement dans nos marchés locatifs à tous les niveaux. "Même si vous regardez des segments spécifiques du marché locatif, tels que les appartements d'une chambre situés dans des zones universitaires à fort volume que vous considérez traditionnellement comme dépendant des locations d'étudiants, ce n'est tout simplement pas le cas", explique-t-elle. « C'est assez équilibré sur le marché, car il n'y a plus seulement des étudiants qui louent dans ces quartiers, mais aussi un bon mélange de professionnels et de jeunes couples. En fait, davantage de professionnels sont entrés sur le marché au cours des 12 derniers mois.

« Si vous comptez sur des étudiants internationaux, en tant que propriétaire, vous devez absolument envisager de diversifier votre marché locatif. La bonne nouvelle, c'est que la demande est là.

Rien de tout cela ne devrait être une surprise. Les taux d'inoccupation des logements locatifs du Queensland pour le premier trimestre de trois mois (1er janvier 2022 - 31 mars 2022) montrent un début d'année relativement stable dans les principales villes métropolitaines et régionales, quels que soient les effets perçus de la pandémie de . Le taux de vacance trimestriel global de l'État est de 2,44 %. Il s'agit d'une augmentation marginale de 0,1 % par rapport aux 2,34 % du dernier trimestre. Cela représente également une légère augmentation de 0,18 % pour une comparaison annuelle de 2,26 % en janvier-mars 2022.

« Il ne fait aucun doute que 2022 sera une année difficile pour l'économie », déclare Antonia Mercorella, PDG du nous. "Cependant, ce qui est certain, c'est que si vous écoutez ce que disent actuellement les opposants au marché, vous penseriez que le marché immobilier est sur le point de s'effondrer complètement et que les logements locatifs sont au-delà de la ruine. Ce qu'ils ne vous disent pas, c'est qu'ils proposent des scénarios du pire des cas où les restrictions sur les sont prolongées et une deuxième vague de la maladie se produit. Lorsqu'ils sont comparés à des sources crédibles et à des preuves empiriques, il est clair que ces types de prédictions ne reflètent pas ce qui se passe réellement dans l'immobilier du Queensland.

Les derniers taux d'inoccupation trimestriels du Queensland montrent que 44 % des régions de l'État ont connu une baisse des taux d'inoccupation, 77 % se situant dans une fourchette d'inventaire locatif serré (0-2,5 %) et 13 % dans une fourchette d'inventaire locatif sain (2,5-3,5 %). ). Avec des conditions de location solides, cela se traduira-t-il par des niveaux de loyer solides ? Mardiasmo ne le pense pas. "Les loyers ne resteront pas aux niveaux actuels, mais les niveaux de location connaîtront probablement peu de changements", propose-t-elle. « Où vont les locataires ? Vont-ils tous acheter un bien et ne plus louer ? Le taux de changement du locataire à l'acheteur n'est pas si rapide. Donc, faire des prédictions que les locataires vont disparaître n'a pas de sens.

Cela dit, lorsque vous envisagez des locations à court terme ou des locations de vacances, cela raconte une histoire très différente, notamment en ce qui concerne l'état du tourisme. Pas de surprise que notre plus grand marché soit la Chine. Avant l'apparition du , 1,43 million de Chinois ont visité l'Australie au cours des 12 mois précédents et ont dépensé près de 12 milliards de dollars, plus que les voyageurs de tout autre pays. Mais est-ce que tout est comme il semble?

"Sur ces 1,43 million, environ 22% ont visité le Queensland, ce qui équivaut à environ 315 000", explique Mardiasmo. "Lorsque vous regardez les chiffres de croissance sur 10 ans, le nombre de visiteurs chinois a augmenté de plus de 300 % - il est donc compréhensible lorsque les gens entendent ce genre de chiffres qu'ils pensent que la Chine est la première source de tourisme international. Cependant, en réalité, le marché chinois n'a augmenté que de 0,8 % au cours des 12 derniers mois pour le remettre en contexte.

Non loin derrière la Chine se trouve la Nouvelle-Zélande avec 1,38 million de visiteurs avec une forte baisse au prochain morceau du gâteau, les États-Unis à 789 000 suivis du Royaume-Uni à 733 000, deux marchés qui luttent toujours pour contrôler le , ce qui signifie que les touristes de l'une ou l'autre destination sont peu de chances de revenir avant un certain temps encore. Alors, faut-il encore compter sur le marché chinois ?

« Cette pandémie ne ressemble à aucune autre situation que nous ayons connue », déclare Mardiasmo. "Même avec l'épidémie de SRAS en 2003 et la déréglementation du secteur financier qui a conduit à la crise financière mondiale de 2008, le nombre de visiteurs chinois en Australie n'a connu que de petites baisses dans les deux cas, mais a également connu des retours relativement rapides avec une poursuite de la hausse par la suite. . Et ni l'un ni l'autre n'ont abouti à des fermetures de frontières ou à des enquêtes sanitaires. Il offre également peu de confort en raison de la nature imprévisible de la façon dont la politique derrière la pandémie de se déroule actuellement.

«Bien sûr, il ne sera pas facile de diversifier ce qui restera de notre tourisme récepteur, mais l'Australie sera mieux positionnée que de nombreuses autres destinations touristiques une fois la pandémie terminée, car elle sera probablement considérée comme une destination sûre qui est traitée efficacement avec le propagation du . Notre isolement perçu, autrefois considéré comme un point faible des touristes, pourrait bien s'avérer une force.

Mardiasmo souligne en outre certaines données convaincantes, indiquant que les perspectives à court terme pourraient être durables. "Dans l'immédiat, nous pouvons probablement atteindre un nombre de touristes sain sur d'autres marchés solides tels que la Nouvelle-Zélande. Nous devons également tenir compte de nos marchés les plus performants en termes de croissance. Par exemple, les marchés de l'Inde (en hausse de 11%), du Japon (en hausse de 9,5%) et de Singapour (en hausse de 7,4%).

Ensuite, il y a le tourisme local. Prévue pour apporter environ 1 milliard de dollars par mois à l'activité économique locale, la phase 2 du Queensland a assoupli les restrictions sur les , permettant désormais aux vacanciers de voyager librement dans tout l'État pour la première fois depuis des mois.

"Avec un intérêt renouvelé pour le tourisme local et l'achat de produits fabriqués en Australie, les habitants du Queensland cherchent désespérément à sortir de chez eux et à explorer", ajoute Mardiasmo. "La logique me dit que le secteur de la location saisonnière va rebondir. Lorsque? Bien que cela dépende entièrement de la manière dont les restrictions par étapes sont déployées, elles sont déployées plus tôt que prévu initialement, ce qui signifie que cela aidera à reconstruire plus rapidement notre secteur du tourisme. De nombreuses personnes ont reporté des vacances et des événements, il y a donc une demande refoulée qui est prête à reprendre alors que la vie revient à une relative normalité, que l'économie se redresse et que les gens commencent à retourner au travail.

Cela laisse toujours une question sans réponse : qu'est-ce qui attend le marché immobilier du Queensland ? Alors que l'Australie entre en récession, le Fonds monétaire international prévoit des conditions économiques assez équilibrées à l'entrée et à la sortie de l'autre côté, en partant du principe qu'un confinement efficace du réussit bien sûr.

«Le marché immobilier du Queensland n'est pas à l'abri des retombées économiques du . L'impact sur les prix de l'immobilier dépendra du temps qu'il faudra pour contenir le virus », explique Mardiasmo. "Il est probable que nous pourrions voir une réduction des valeurs d'environ 5 à 7 % (du pic au creux). Cela dit, lorsque vous examinez les chiffres, le marketing immobilier devient de plus en plus fort. Nous avons vu une augmentation des prix - par exemple, à Brisbane, les prix des maisons ont augmenté de 0,3 % en avril (+4,2 % par rapport à l'année dernière) et les unités ont augmenté de 0,5 % pour la même période (+2,3 % par rapport à l'année dernière). ). Nous constatons également une augmentation des demandes de renseignements. Ceux qui demandent sont aussi des acheteurs sérieux, comme en témoigne une augmentation de la traduction de la demande à l'acheteur. »

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