Le processus de renouvellement du bail d'habitation

De nombreux bureaux immobiliers ont mis en place des politiques, des systèmes et des procédures lors du lancement du processus de renouvellement de bail.

Un renouvellement de bail nécessite la contribution de toutes les parties - le bailleur, l'agent de gestion et le locataire. Les instructions et les engagements de toutes les parties doivent être pris et négociés jusqu'à ce qu'un accord mutuel puisse être trouvé.

L'article 62 de la Loi de 2008 sur la location à usage d'habitation et le logement en chambre (Loi RTRA) stipule qu'un locataire doit retourner le formulaire de contrat de location général 18a dans les cinq jours suivant son émission. Par conséquent, assurez-vous que le bailleur et les locataires sont d'accord avec les conditions pertinentes avant d'émettre physiquement un accord écrit.

Gardez à l'esprit que les agents doivent agir conformément aux instructions d'un client, sauf s'il est illégal de le faire.[1]

Lorsque le bail touche à sa fin

En règle générale, le PM contactera le bailleur trois mois avant la fin de la location pour lui demander de renouveler la location ou d'émettre un avis de congé (formulaire 12). Si le bailleur donne instruction de renouveler, un nouveau jeu de documents est délivré au locataire. Il est courant pour un PM de joindre également un formulaire 12 - stipulant au locataire que si le bail n'est pas signé et retourné dans les cinq jours, l'avis de congé sera en vigueur.

Cela peut parfois semer la confusion chez les locataires. Par conséquent, en tant que professionnel engagé, il est de votre responsabilité d'expliquer les différentes possibilités que le bailleur et le locataire peuvent rencontrer lors du processus de renégociation du bail.

Il est recommandé aux PM d'aviser leur client que toute renégociation d'un contrat de location pourrait prendre du temps. La gestion efficace des négociations se traduira par la maximisation du rendement global du client et la minimisation des tracas pour le locataire.

Des négociations réussies, une victoire pour l'agence

La négociation réussie d'un renouvellement de bail peut avoir un résultat positif sur la charge de travail et la culture du bureau. Moins de postes vacants signifie un flux de revenus continu, moins de risque de perdre un client au profit d'un autre agent parce qu'une propriété est vacante et moins de travail pour le gestionnaire immobilier dans la réalisation de rapports sur les conditions de sortie et la finalisation des locations.

Lors de la première discussion de l'expiration de la location avec le client, il est important qu'il comprenne ses droits et ses obligations. De nombreux bailleurs ne savent pas que s'ils exigent la libre possession à l'expiration du bail, ils sont tenus de donner un préavis écrit d'au moins deux mois au locataire.

Si le bailleur n'exige pas une possession vacante, il est recommandé de discuter des conditions actuelles du marché, des facteurs pouvant affecter la location, des délais, etc. Ces informations aideront le bailleur à prendre une décision éclairée quant à la présentation d'une offre de location au locataire et à tout nouveaux termes qui pourraient être applicables. Il est essentiel de déterminer le résultat global que le bailleur souhaite obtenir du renouvellement.

Décider des futurs contrats de location

En vertu de la loi RTRA, lorsqu'une location à durée déterminée prend fin et que les parties conviennent que le locataire peut rester dans les locaux loués, le bailleur et le locataire doivent décider des modalités de location futures. Ce sera finalement la première étape de la négociation.

Selon la loi, il existe trois façons de maintenir une location à durée déterminée :

  • prolonger le contrat à durée déterminée existant en convenant d'une nouvelle date de fin ; ou
  • conclure un nouveau contrat à durée déterminée ; ou
  • ne rien faire et permettre à l'accord de redevenir un accord périodique.

Une prolongation d'un contrat de location existant ne peut se produire que si tous les termes et conditions restent exactement les mêmes, à l'exception de la nouvelle date de fin du contrat. C'est la meilleure pratique recommandée par le nous que les GP préparent une nouvelle convention de location lorsque les parties ont convenu d'une prolongation ou d'une nouvelle convention de location.

Un temps pour revoir le loyer et les conditions

La conclusion d'un nouveau contrat à la fin d'une location est le moment idéal pour revoir les termes actuels du contrat et proposer des modifications conformément aux instructions du propriétaire.

Gardez à l'esprit qu'il doit s'être écoulé au moins six mois depuis la dernière augmentation de loyer. Il n'est pas nécessaire de signifier un avis concernant l'augmentation.

Si les parties ne s'entendent pas sur les termes d'un nouveau contrat de location et choisissent de poursuivre le contrat de location au-delà de la durée déterminée, les parties peuvent choisir de conclure un contrat de location périodique.

L'entente périodique se poursuit selon les mêmes conditions que celles qui s'appliquaient à l'entente initiale à durée déterminée. Un accord périodique n'est PAS un nouvel accord. Le loyer peut être augmenté si le locataire reçoit un préavis écrit d'au moins deux mois et s'il s'est écoulé au moins six mois depuis la dernière augmentation de loyer ou depuis le début de la durée initiale de la location.

Le locataire et le syndic peuvent mettre fin à une location périodique en donnant un préavis.

[1] Règlement sur les occupations de propriété 2014 (Qld), Règlement 22.

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