Le rôle du PM lorsqu'une propriété est abandonnée par le locataire

Dans cet article, nous passons en revue les exigences procédurales en vertu de la Loi de 2008 sur la location à usage d'habitation et le logement en chambre (Qld) (Loi RTRA) lorsqu'un bien a été abandonné par un locataire.

Les administrateurs de biens seront bien sûr conscients qu'un contrat de location d'habitation ne peut prendre fin que d'une manière mentionnée à l'article 277 de la loi RTRA, y compris si le locataire abandonne les lieux (article 277(5)(b)).

Résilier une location abandonnée

Si un gestionnaire immobilier a des motifs raisonnables de croire qu'un bien a été abandonné par le locataire, le bailleur peut donner un avis (avis de résiliation d'abandon) au locataire résiliant le contrat de location. Conformément à l'article 355(5) de la loi RTRA, "motifs raisonnables" inclure les éléments suivants:

1. un défaut de paiement du loyer ;

2. courrier, journaux et autre matériel non collectés sur la propriété ;

3. rapports de voisins ou d'autres personnes que le locataire a abandonné la propriété;

4. l'absence d'articles ménagers dans la propriété ;

5. la déconnexion des services, y compris les services de gaz, d'électricité ou de téléphone ;

6. l'absence de réponse du locataire à un avis d'entrée.

Dans le cas où le gestionnaire immobilier est convaincu, pour des motifs raisonnables, que la propriété a été abandonnée, des instructions doivent être demandées au bailleur pour émettre un formulaire 15 - Avis de résiliation d'abandon.

Conformément à l'article 356 de la loi RTRA, le locataire peut s'adresser au tribunal civil et administratif du Queensland (QCAT) s'il conteste le formulaire 15. Le locataire dispose de sept jours après la remise du formulaire 15 pour demander au QCAT d'obtenir une ordonnance de côté l'avis, et 28 jours après la remise du formulaire 15 pour demander une indemnisation au QCAT.

Si le formulaire 15 est délivré et que, dans les sept jours suivant sa réception, le locataire n'entreprend aucune action en vertu de l'article 356 pour le contester, le locataire est réputé avoir abandonné les lieux.

Une alternative à la délivrance d'un formulaire 15 consiste à demander à QCAT d'obtenir une ordonnance d'abandon en vertu de l'article 357 de la Loi RTRA. Si une ordonnance est demandée par le locateur, le QCAT examinera les mêmes motifs décrits ci-dessus, ainsi que tout autre élément qu'il juge pertinent, afin de déterminer si le locataire a abandonné la propriété. Si une commande est faite par QCAT, le locataire est réputé avoir abandonné les lieux à la date mentionnée dans la commande. Demander au QCAT une ordonnance en vertu de l'article 357 peut souvent éviter de futurs litiges s'il existe un doute quant à l'abandon de la propriété.

Les gestionnaires immobiliers doivent noter que si QCAT rend une ordonnance d'abandon de la propriété par le locataire conformément à l'article 357 de la Loi RTRA, il peut également rendre des ordonnances en vertu de l'article 360 ​​obligeant le locataire à payer au bailleur un montant qu'il juge approprié une indemnisation pour toute perte (y compris la perte de loyer) ou dépense encourue du fait de l'abandon.

Si la convention de location est résiliée par l'émission d'un formulaire 15, le locateur peut demander au QCAT en vertu de l'article 359 de la Loi RTRA une indemnisation du locataire pour les pertes qui auraient pu être subies en raison de l'abandon, y compris la perte de louer.

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Marchandises abandonnées

Si le locataire a laissé des biens dans la propriété (à l'exception des documents personnels ou de l'argent), l'article 363 de la loi RTRA prescrit la manière dont les biens doivent être traités.

Avant d'aliéner des biens (ou même de déplacer des biens), nous vous recommandons de dresser un inventaire détaillé. L'inventaire doit noter chaque élément laissé dans la propriété, qui peut appartenir au locataire, aussi insignifiant soit-il. L'inventaire doit être signé et daté, conservé dans un dossier et étayé par des preuves photographiques complètes. Les photographies doivent également indiquer la date à laquelle elles ont été prises. De plus, tous les numéros de modèle et de série de tous les articles laissés à la propriété doivent être enregistrés par écrit avec l'état général de tous les biens.

L'article 363(2) de la loi RTRA prévoit que le bailleur peut vendre les biens, ou en disposer d'une autre manière, s'il a des motifs raisonnables de croire que les biens :

  1. Avoir une valeur marchande inférieure à 1 500 $;[1] ou
  2. Le stockage des marchandises serait insalubre ou dangereux, ou entraînerait une dépréciation totale ou substantielle de la valeur marchande des marchandises ; ou
  3. Le coût de l'enlèvement, de l'entreposage et de la vente des marchandises serait supérieur au produit de la vente des marchandises.

Si les marchandises n'entrent pas dans les catégories ci-dessus, elles doivent être stockées en toute sécurité pendant une période d'un mois.[2] L'ancien locataire peut réclamer la possession des biens (par écrit) avant l'élimination des biens, auquel cas le bailleur peut réclamer le coût raisonnable d'enlèvement et de stockage des biens (article 363(7)). Si l'ancien locataire ne réclame pas les biens dans un délai d'un mois, le bailleur peut vendre les biens aux enchères ou demander au QCAT des ordonnances pour s'occuper de la vente ou de l'aliénation des biens (article 363(4)).

Les biens seront-ils vendus aux enchères ? Si oui, le bailleur doit donner avis de la vente aux enchères en publiant un avis dans un journal qui circule dans la zone générale de la propriété. L'avis doit fournir une description des marchandises, ainsi que la date, l'heure et le lieu de l'enchère. L'enchère doit avoir lieu au moins sept jours après la publication de l'avis.[3]

Dans le cas où les marchandises sont vendues conformément à la loi RTRA, le bailleur peut retenir sur le produit de la vente les frais raisonnables d'enlèvement, de stockage et de vente des marchandises. Tout produit restant doit être versé au curateur public dans les 10 jours suivant la vente (article 363(8)).

Conclusion

Dans les circonstances où un locataire a abandonné une propriété, il est plus que probable que cela causera des inquiétudes et du stress importants au bailleur. Dans le cadre des meilleures pratiques, il est important que les gestionnaires immobiliers mettent en œuvre des procédures appropriées pour gérer de telles situations et minimiser toute perte subie par le bailleur.

Les gestionnaires immobiliers doivent également être conscients que la peine maximale pour un défaut de traiter les biens abandonnés de la manière prescrite par la Loi RTRA est de 40 unités de pénalité (actuellement 5 338 $). Il est également possible que des plaintes soient déposées auprès de la Residential Tenancies Authority si les procédures correctes en vertu de la loi RTRA ne sont pas suivies.

Les références:

[1] Voir l'article 26 de la Règlement de 2009 sur les locations résidentielles et les chambres.

[2] Voir l'article 28 de la Règlement de 2009 sur les locations résidentielles et les chambres.

[3] Voir l'article 29 de la Règlement de 2009 sur les locations résidentielles et les chambres.

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