Le tribunal ordonne l'exécution spécifique d'un contrat hors plan

Une décision récente du tribunal de district du Queensland a vu une ordonnance d'exécution en nature rendue contre les garants d'un contrat de vente d'une unité sur plan à Canberra, malgré la probabilité que leur prétendue impécunité ne leur permettrait pas de terminer le contrat : Bowman Development Corporation Pty Ltd contre Young Forever Property Pty Ltd [2022] QDC 73; Bowman Development Corporation Pty Ltd contre Young Forever Property Pty Ltd (n° 2) [2022] CDQ 77

Fond

En août 2016, Bowman Development Corporation Pty Ltd (Archer), a conclu un contrat de vente avec un acheteur, Young Forever Property (l'acheteur), pour l'achat d'une unité dans un projet de développement à Canberra. L'acheteur a versé un acompte de 35 925 $ pour la propriété, détenue par l'agent de Bowman. Le contrat devait être réglé 14 jours après que Bowman ait avisé que le titre de propriété avait été délivré, le plan d'unité enregistré et toutes les approbations nécessaires avaient été obtenues.

Le 12 décembre 2022, Bowman a informé l'acheteur que le titre de propriété avait été émis et a désigné le règlement pour le 21 décembre 2022. Au moment de conclure le contrat, l'acheteur n'a pas réussi à régler. Bowman a donné à l'acheteur un avis à remplir à deux reprises et, à chaque fois, l'acheteur n'a pas réglé.

Chaque fois que l'acheteur n'a pas réussi à régler, Bowman a confirmé le contrat.

L'ordonnance de février 2022

Bowman a engagé une procédure contre l'acheteur devant le tribunal de district du Queensland, demandant une ordonnance d'exécution spécifique du contrat par l'acheteur et d'exécution spécifique du contrat par ses garants, M. Young et Mme Almirante. (les garants)qui étaient les deuxième et troisième accusés dans l'affaire.

La garantie prévoyait que Bowman pouvait exiger des garants qu'ils exécutent les obligations de l'acheteur en vertu du contrat. Alternativement, Bowman a également réclamé des dommages-intérêts équitables d'un montant de 505 900 $, soit le prix total du contrat.

Bowman a fait valoir que l'exécution spécifique (ou des dommages-intérêts équitables) était nécessaire parce que l'unité en question était l'une des nombreuses unités qui ne s'étaient pas vendues. Si Bowman devait vendre l'unité à rabais pour compenser une partie de ses pertes, cela affecterait la valeur de vente des autres appartements. Le juge Barlow QC a accepté cet argument, notant que 31 des 74 unités n'avaient toujours pas été vendues et que le marché des unités à Canberra était déjà surapprovisionné.

Bowman a également fait valoir qu'une ordonnance d'exécution en nature devrait être rendue contre les garants, car il a soutenu qu'il était très probable que l'acheteur ne serait pas en mesure de se conformer à une ordonnance (malgré aucune preuve prouvant cette affirmation).

L'acquéreur ne s'est pas opposé à l'octroi d'une exécution en nature à son encontre. L'avocat des défendeurs s'est toutefois opposé à une ordonnance d'exécution en nature contre les garants. Ils ont affirmé qu'une injonction contre les garants serait prématurée jusqu'à ce que l'acheteur n'exécute pas spécifiquement le contrat, et qu'il en résulterait deux injonctions incompatibles si l'acheteur et les garants étaient condamnés à exécuter spécifiquement le contrat.

Bowman a fait valoir qu'il serait inutile de n'accorder que l'exécution spécifique de l'acheteur, car l'acheteur n'aurait prétendument pas les moyens financiers d'exécuter le contrat. Bowman n'a pas été en mesure de fournir des preuves suffisantes pour prouver cette affirmation, de sorte que cet argument n'a pas été accepté par la Cour.

Le juge Barlow QC a examiné s'il pouvait rendre une ordonnance d'exécution spécifique contre les garants qui ne prendrait effet que si/lorsque l'acheteur n'exécutait pas le contrat. Son Honneur a conclu qu'une telle ordonnance créerait encore plus de complications.

Finalement, Son Honneur a ordonné l'exécution forcée contre l'acheteur, lui donnant 60 jours pour exécuter ses obligations. La réclamation contre les garants a été ajournée à une date ultérieure.

VOIR AUSSI : QUAND HORS PLAN DEVIENT « HORS PLAN »

L'ordonnance de mai 2022

Suite à l'ordre d'exécution en nature en février 2022, l'acheteur n'a pas rempli le contrat. Bowman a de nouveau demandé une ordonnance d'exécution en nature contre les garants, conformément à leurs obligations en vertu de la garantie. Les garants se sont opposés à la commande au motif qu'ils n'avaient pas les ressources financières pour exécuter le contrat et, comme la commande contre l'acheteur, une telle commande serait futile. Ils se sont également opposés à l'ordonnance au motif que des dommages-intérêts constitueraient une réparation adéquate.

Les garants se sont appuyés sur l'affidavit de M. Young, le deuxième défendeur, dans lequel il a déclaré avoir déjà fait plusieurs demandes auprès d'une banque afin de lever des fonds pour terminer le contrat au nom de l'acheteur. Il a également tenté de témoigner quant à sa propriété de certaines propriétés et autres actifs et du fait qu'il devait de l'argent à divers prêteurs et qu'il était poursuivi pour 1 000 000 $ par le liquidateur d'une société dont il était auparavant administrateur.

La Cour n'était pas disposée à accepter que l'affidavit de M. Young démontrait de manière adéquate une incapacité à exécuter le contrat, estimant qu'il était vague dans ses descriptions des actifs et des passifs des garants et que l'affidavit était généralement dénué de substance.

La Cour a déclaré qu'il incombe à l'acheteur qui s'oppose à l'exécution en nature en raison de son incapacité à payer le prix d'établir cet état de fait. La Cour a conclu que les garants n'avaient pas réussi à prouver qu'il y avait "possibilité très substantielle" ils ne seraient pas en mesure de remplir le contrat.

Acceptant le fait qu'il était quelque peu probable que les garants seraient incapables de payer le prix du contrat et qu'une ordonnance de dommages-intérêts et de résiliation du contrat pourrait être nécessaire à l'avenir, la Cour a néanmoins rendu une ordonnance d'exécution forcée du contrat à l'encontre de la garants.

Conclusion

Comme le montre cette affaire, les tribunaux sont disposés à ordonner aux acheteurs et aux garants d'exécuter leurs obligations contractuelles en ce qui concerne les contrats hors plan. Les agents qui vendent les propriétés du plan doivent fortement encourager tous les acheteurs potentiels à rechercher des conseils professionnels appropriés avant de conclure un contrat afin de s'assurer qu'ils ont la capacité de remplir le contrat.

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