L'effet "vide" et ses implications pour le programme HomeBuilder

L'annonce de la Maçon Les mesures de relance du gouvernement fédéral au début de juin ont suscité un mélange d'enthousiasme et de critiques.

Le programme accorde 25 000 dollars pour la construction et la rénovation de maisons neuves où :
– Le bénéficiaire est un propriétaire occupant ;
– Le bénéficiaire ne gagne pas plus de 125 000 $ par an en tant que demandeur unique ou 200 000 $ pour un couple ;
– Le contrat est signé entre le 4 juin et le 31 décembre ; et
– La construction commence dans les 3 mois suivant la date du contrat

Pour les rénovations, la valeur de la propriété existante ne doit pas dépasser 1,5 million de dollars et la rénovation doit valoir entre 150 000 $ et 750 000 $. Pour les nouvelles constructions, la valeur de la maison et du terrain ne doit pas dépasser 750 000 $. Alors que les propriétaires potentiels sont susceptibles de vouloir profiter du programme, beaucoup ont noté que la politique crée en grande partie un stimulant pour ceux qui envisageaient de toute façon de construire et de rénover. Ainsi, au lieu de créer une demande supplémentaire pour les travaux de construction, cela peut simplement faire avancer la construction.

Cet effet secondaire de la relance du logement a en fait déjà été observé – et il porte un nom : un effet de vide.

Qu'est-ce qu'un effet de vide ?

Un effet de vide décrit la stimulation du logement qui fait avancer une décision planifiée d'acheter une propriété. Cela reflète une augmentation de l'activité des acheteurs peu de temps après la mise à disposition des subventions au logement, et une baisse significative de l'activité par la suite. L'implication est qu'au lieu de stimuler une nouvelle demande soutenue, la relance fait simplement avancer l'activité à une certaine date, où elle se serait probablement produite au fil du temps de toute façon.

Nombre de logements financés, premiers acheteursLe terme a été utilisé par des chercheurs du City Futures Research Centre, dans une publication analysant l'impact des mesures de relance du logement passées sur les marchés du logement et l'activité d'achat d'une première maison₁. Le phénomène est important autour de la première subvention aux propriétaires de maison en 2000. Il s'agissait d'une subvention de 7 000 $, conçue pour atténuer le coup porté aux acheteurs d'une première maison autour de l'introduction de la TPS.

Le «coup de pouce» de la première subvention aux propriétaires de maison, qui était une subvention supplémentaire temporaire de 7 à 14 000 $ à la suite de la crise financière mondiale, a montré un résultat similaire. L'image ci-dessus montre le nombre de premiers prêts à la propriété garantis chaque mois à la suite de l'introduction de ces polices de la série 5609 de l'ABS à la retraite. Bien que la première subvention au propriétaire soit en place depuis 2000, son utilisation est concentrée jusqu'en novembre 2001. Par la suite, la participation des acheteurs d'une première maison a chuté entre 2002 et 2004. C'est également évident autour de la première subvention aux propriétaires, où le nombre de prêts garantis a commencé à chuter avant la fin du programme.

Cependant, dans ces deux cas, il convient de noter que tout effet de «vide» ici a probablement été aggravé par une forte augmentation de la valeur des logements, c'est-à-dire lorsque la participation des acheteurs d'une première maison est généralement ralentie en raison de contraintes d'abordabilité. L'inversion entre les volumes de prêts primo-accédants et la hausse des prix des logements est illustrée dans le graphique ci-dessous.

Nombre de logements financés, premiers acheteurs, v croissance annuelle de la valeur des logements australiens
L'implication pour le Maçon est que plutôt que de créer une demande supplémentaire d'achats et de rénovations immobilières, le programme ne ferait qu'avancer des travaux déjà prévus.

Ceci est amplifié par les délais de Maçon schème. Le type de planification et de financement qui doit être organisé pour une rénovation à six chiffres signifie qu'elle serait largement prise en charge par ceux qui ont déjà commencé le processus. De même pour les propriétaires, et les acheteurs d'une première maison en particulier, ceux qui cherchent à s'engager dans l'achat d'une propriété dans les six prochains mois auraient déjà économisé un acompte et seraient prêts à acheter.

Cependant, là où cette politique peut créer des constructions supplémentaires réside dans le fait qu'elle fait pivoter la prise de décision de la propriété établie vers de nouveaux logements, susceptibles d'être biaisés vers des projets de maisons et de terrains. Cela s'oppose au premier coup de pouce pour les propriétaires de maison (FHOB) en 2008. Même si la subvention a fourni une incitation supplémentaire pour les propriétés nouvellement construites, 85 % de ces subventions temporaires ont été accordées pour des achats établis₂. le Maçon package peut être limité dans sa capacité à livrer de nouvelles constructions, car il repose sur des décisions d'achat et de rénovation de biens immobiliers dans un climat économique très incertain.

Références : ₁ Bill Randolph, Simon Pinnegar et Andrew Tice (2013) The First Home Owner Boost in Australia: A Case Study of Outcomes in the Sydney Housing Market, Urban Politique et recherche, 31:1, 55-73, DOI : 10.1080/08111146.2012.711554
₂ idem.

NOTE DE LA RÉDACTION : Pour plus de détails sur les protections du marché immobilier du nous, cliquez ici.

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