Les propriétés plus proches de la ville sont plus susceptibles de voir une baisse de la valeur des loyers

L'apparition du -19 pourrait créer un marché locatif à deux vitesses, les loyers du centre-ville diminuant plus rapidement que ceux des banlieues extérieures. Les données de CoreLogic confirment qu'il existe une corrélation positive entre les changements dans les valeurs des loyers et la distance au CBD. Cela signifie que plus une région est proche du CBD, plus il est probable que la valeur des loyers ait baissé.

Les valeurs des loyers CoreLogic ont été analysées dans les régions SA3 de Brisbane, Sydney et Melbourne. Pour chaque région, la distance médiane des propriétés au CBD a été comparée à l'évolution des valeurs totales du marché locatif de fin mars (qui marquait les restrictions nationales de stade 2) à fin août.

Les résultats pour les trois capitales sont accessibles ici - Brisbane, Sydney et Melbourne . Chaque graphique montre l'évolution des valeurs des loyers des maisons et des unités sur l'axe horizontal entre mars et août, et la distance au CBD le long de l'axe horizontal.

Les graphiques en nuage de points montrent une relation positive entre la distance au CBD et la croissance des loyers. Pour les régions SA3 où la propriété typique est à moins de 10 km du CBD, la baisse moyenne des loyers des maisons était de 2,3 % et de 3,6 % pour toutes les unités. Pour les marchés locatifs à 10 km ou plus du CBD, les loyers des maisons avaient en fait augmenté de 0,1 %, tandis que les valeurs unitaires ont baissé d'un taux relativement modéré de 0,4 %.

Lorsque l'on examine séparément les capitales et le parc de logements, la relation la plus forte existait entre les changements de loyer dans les unités de Sydney et la distance au CBD. Ces deux variables ont un coefficient de corrélation de 0,8, ce qui suggère que plus une propriété était proche du CBD, plus les baisses de loyers étaient probables et importantes pendant la pandémie. Le coefficient de corrélation moyen était de 0,6 et la corrélation positive la plus faible était de 0,4 dans les maisons de Brisbane.

Pourquoi les marchés des centres-villes ont-ils été plus touchés ?

Comme cela a été noté dans des recherches antérieures de CoreLogic, plusieurs facteurs distincts du ralentissement de la -19 ont rendu les marchés locatifs du centre-ville particulièrement sensibles à une baisse des valeurs locatives.

Il s'agit notamment de l'exposition relativement élevée à la migration outre-mer en tant que source de demande de logements. Un résumé de la migration nette moyenne à l'étranger et de la distance jusqu'au CBD est présenté par région SA3 ci-dessous.

Moyenne de la migration nette outre-mer par région SA3 - 2017-2022 (Sydney, Melbourne et Brisbane) :

Moyenne de la migration nette vers l'étranger

Où les loyers ont-ils augmenté ?

Sur les 125 marchés locatifs SA3 analysés, il y avait 63 régions où les loyers des maisons ont augmenté et 35 régions où les loyers unitaires ont augmenté, depuis la fin mars jusqu'en août.

Les augmentations de loyer ont été les plus courantes à Sydney et à Brisbane, où l'emploi a été moins affecté par la pandémie, et les mesures de distanciation sociale se sont assouplies. Les plus fortes augmentations de la valeur locative ont été enregistrées dans les maisons de Blue Mountains, avec une hausse de 3,3 %.

La raison de l'augmentation de la valeur locative dans les zones périurbaines est moins claire. Cela peut s'expliquer par le fait que les banlieues périphériques ont été moins exposées aux facteurs de baisse de la demande, tels que la migration vers l'étranger.

Des rapports anecdotiques affirment que les loyers relativement bon marché et la faible densité ainsi que le travail à distance réduisent l'obstacle des temps de trajet depuis les zones situées à l'écart des plus grands pôles d'emploi. Cela peut avoir augmenté les prix de location en raison d'une demande plus élevée. L'ensemble de données analysé a également révélé que des augmentations de la valeur locative se sont produites sur des marchés locatifs moins chers. Cependant, il est difficile de comprendre cette tendance sans données d'enquête, et les données sur la migration interne pour la période ne seront probablement pas disponibles avant avril de l'année prochaine.

Il se peut également que des incitations supplémentaires pour les ménages à faible revenu aient accru la demande de location dans des zones où les loyers sont généralement moins chers. La diminution de ce soutien budgétaire pourrait entraîner une baisse plus généralisée des loyers au cours des 6 prochains mois.

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Cet article a été republié avec l'autorisation de CoreLogic Australia.

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