Mise à jour QCAT : Différends de location résidentielle en appel

Cet article examine deux décisions récentes du Tribunal civil et administratif du Queensland (QCAT) dans sa juridiction d'appel, qui vise à fournir aux gestionnaires immobiliers des informations et des conseils lorsqu'ils traitent des litiges de location résidentielle devant le Tribunal.

Décision 1 : Varnakulasingam et Anor contre Singh [2022] QCATA 35

En première instance, le Tribunal a accordé au locataire une indemnité de 5 120 $ à la suite d'une inondation à la propriété qui avait endommagé certains biens du locataire et impacté l'occupation de la propriété. L'arbitre saisi de l'affaire devant le Tribunal a accordé au locataire :

  • 1 650 $ pour les dommages causés à un canapé ;
  • 1 000 $ pour les dommages causés à un matelas ;
  • 200 $ pour une consommation d'électricité supplémentaire ; et
  • 1 770 $ en compensation, soit l'équivalent de six semaines de loyer.

Le bailleur et le gestionnaire immobilier ont fait appel de la décision du Tribunal pour les motifs suivants :

  1. L'arbitre qui a entendu l'affaire devant le Tribunal n'avait pas lu la contre-demande du bailleur ni aucun des éléments de preuve du bailleur ;
  2. L'indemnisation accordée pour les dommages au canapé et les dommages au matelas était excessive compte tenu de la preuve devant l'arbitre ;
  3. L'indemnité accordée pour l'augmentation de l'électricité était excessive compte tenu du manque de preuve devant l'arbitre ; et
  4. L'indemnité de 1 770 $ accordée au locataire était excessive et aurait dû être traitée comme une réduction de loyer en vertu de l'article 94 de la Loi sur la location à usage d'habitation et le logement en chambre 2008 (Qld) (la loi RTRA).

Sol 1

Le Tribunal d'appel a obtenu une transcription de l'audience initiale devant le Tribunal et a noté que l'arbitre avait informé les parties qu'il n'avait pas examiné les documents avant l'audience. Toutefois, l'arbitre a donné aux parties la possibilité de présenter leur dossier le jour même, y compris une explication de la contre-demande du bailleur.

Le tribunal d'appel a jugé qu'il s'agissait d'un «réclamation très simple» et il ne pourrait y avoir aucun désavantage à subir si l'arbitre n'examinait pas les documents avant l'audience.

Motifs 2 et 3

Lors de l'audience initiale, le locataire a présenté la preuve que le canapé endommagé faisait partie d'un salon, qui coûtait 3 300 $ lorsqu'il avait été acheté neuf trois ans plus tôt. Le locataire n'avait pas de photographie du canapé endommagé, mais l'a décrit à partir de photographies des chaises assorties du salon.

De plus, le locataire a soutenu que sa famille avait acheté le salon pour lui en cadeau. Le bailleur et gestionnaire immobilier a fait valoir que l'arbitre n'aurait pas dû accepter la preuve du locataire dans des circonstances où il n'était pas en mesure de produire des photographies ou un reçu pour l'achat du canapé.

Le tribunal d'appel a statué qu'il n'y avait aucune raison pour laquelle l'arbitre n'aurait pas dû se fier à la preuve du locataire à cet égard. Le tribunal d'appel a noté que lors de la détermination du montant correct de l'indemnisation, il est apparu que l'arbitre avait dû considérer que le canapé serait difficile à remplacer par une version d'occasion car il faisait partie d'une suite plus grande ; le locataire devrait donc acheter un nouveau canapé ou remplacer l'ensemble du salon, ce qui coûterait plus cher que l'indemnité accordée.

En ce qui concerne le matelas endommagé, le tribunal d'appel a statué que même si le locataire n'avait pas produit de photographie du matelas ou de preuve du coût d'un remplacement, il n'y avait aucune raison pour que l'arbitre rejette la preuve du locataire selon laquelle il s'agissait d'un matelas queen size coûtant 1 800 $ lors de son achat trois ans plus tôt. Le tribunal d'appel a également déclaré que l'arbitre était justifié d'autoriser la dépréciation lors de la détermination de l'indemnisation pour le matelas endommagé.

En ce qui concerne l'indemnisation pour l'augmentation de l'électricité, le tribunal d'appel a noté que les informations fournies à l'appui de l'appel différaient de celles présentées à l'arbitre lors de l'audience initiale. Par conséquent, le tribunal d'appel a conclu que l'arbitre avait le droit de s'appuyer sur l'affaire présentée à ce moment-là.

Sol 4

Le bailleur et gestionnaire immobilier a fait valoir que la demande d'indemnisation du locataire aurait dû être considérée comme une demande de réduction de loyer en vertu de l'article 94 de la loi RTRA. Bien que le bailleur et le gestionnaire immobilier aient fait valoir qu'un Avis de réparation d'un manquement aurait dû être délivré par le locataire, comme cela a été fait dans Rental Express Pty Ltd contre Finch & Sweeney,[1] ils n'ont pas indiqué ce qui s'ensuivait de ne pas en fournir un.

Location Express concernait la résiliation d'un bail conformément à la loi RTRA, ce qui n'était pas le cas de la demande d'indemnisation du locataire dans cette affaire. Le Tribunal d'appel a noté qu'il est incorrect d'affirmer qu'une demande d'indemnisation ne peut être présentée sans avoir d'abord fourni un avis pour remédier à la violation.

En ce qui concerne le montant de l'indemnisation, le bailleur et le gestionnaire immobilier ont fait valoir que seul le salon était touché et que le locataire avait toujours la pleine utilisation de la majeure partie de la propriété. Cependant, le tribunal d'appel a noté que l'inondation était exceptionnellement grave et qu'elle a dû rendre la vie dans la propriété "extrêmement misérable pendant plusieurs semaines ».

Par conséquent, le tribunal d'appel a conclu que la décision de l'arbitre n'était pas « en dehors des principes applicables» compte tenu de l'extrême gêne et détresse causée au locataire et à sa fille.

L'autorisation d'interjeter appel a été refusée et l'appel a échoué.

Décision 2 : McGrath Estate Agents contre Korattiparambil & Anor [2022] QCATA 68

Le gestionnaire immobilier, au nom du bailleur, a engagé une procédure de litige en matière de location d'habitation devant le Tribunal pour obtenir les coûts de remplacement d'une hotte de cuisine et de carreaux endommagés sur le cautionnement de location de la propriété.

Lors de l'audition initiale de cette affaire devant les juges de paix du Tribunal, les locataires ont soulevé des plaintes au sujet de la climatisation dans la propriété ainsi que des rénovations effectuées dans une unité au-dessus d'eux, qui auraient entraîné une perte d'agrément.

Les juges de paix ont accordé au gestionnaire immobilier 603,80 $ pour le remplacement de la hotte et le coût du remplacement des tuiles endommagées, mais ont également accordé aux locataires 1 400 $ pour la perte d'agrément due à des climatiseurs défectueux et aux rénovations effectuées dans l'unité ci-dessus.

Le gestionnaire immobilier a fait appel de la décision du Tribunal dans des circonstances où les locataires avaient reçu une indemnisation, mais n'avait pas déposé de demande ou de demande reconventionnelle à cet effet. Le tribunal d'appel a estimé que, bien qu'une réclamation pour perte d'agrément soit déposée en vertu de l'article 94 de la loi RTRA, en l'absence de demande adressée au tribunal par les locataires, les juges de paix n'avaient pas la possibilité d'accorder une indemnisation.

Par conséquent, le tribunal d'appel a conclu que l'erreur de droit commise par les juges de paix était manifeste et l'autorisation d'en appeler a été accordée. L'ordonnance des juges de paix accordant aux locataires 1 400 $ pour perte d'agrément a été annulée.

Les décisions d'appel sont un rappel opportun pour les gestionnaires immobiliers de s'assurer qu'ils se familiarisent avec tous les aspects de leurs affaires devant le Tribunal. Les gestionnaires immobiliers doivent s'assurer qu'ils se concentrent sur les faits de leur cas et fournissent autant de preuves que possible à l'appui de leurs observations.

Bien que toutes les parties impliquées dans des litiges de location résidentielle devant le Tribunal doivent se représenter elles-mêmes (certaines exceptions s'appliquent), elles sont bien sûr toujours en mesure de demander des conseils juridiques concernant tous les aspects d'un litige. Si les gestionnaires immobiliers ont des inquiétudes concernant un litige de location résidentielle, y compris le respect de la loi RTRA ou de toute autre législation pertinente, il est fortement recommandé qu'ils consultent un avocat.

[1] [2015] QCATA 149.

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