Mise à jour QCAT : Mesures de représailles -

Dans la récente décision de De Bruyne contre Ray White Waterford [2022] QCATA 113, le Tribunal d'appel du QCAT (le Tribunal d'appel) a examiné le fonctionnement de l'article 291 de la Loi de 2008 sur la location à usage d'habitation et le logement en chambre (Qld) (la loi RTRA) et si un propriétaire s'était livré à des mesures de représailles.

Fond

L'appelante, Brigette de Bruyne, était locataire d'un immeuble géré par l'intimé, Ray White Waterford. Le 19 juillet 2022, l'Appelant a déposé une Requête en litige civil mineur – différend en matière de location d'habitation au QCAT, sollicitant :

  1. Une ordonnance d'annulation d'un avis d'autorisation délivré par l'intimé en vertu de l'article 291 de la loi RTRA ;
  2. Une ordonnance que les clôtures et un barrage sur la propriété soient réparés ; et
  3. Indemnité au montant de 1 048,72 $.

La demande de l'appelant a été rejetée par le QCAT à la suite d'une audience tenue le 22 août 2022.

L'appelant a demandé l'autorisation d'en appeler de la décision du QCAT relativement à l'annulation de l'avis d'autorisation.

Faire appel

L'appelant a soutenu que l'avis de congé sans motif, émis par l'intimé deux jours après que l'avocat de l'appelant lui avait envoyé une lettre décrivant plusieurs plaintes concernant la propriété, devait être annulé en guise de représailles.

L'article 291(3) de la loi RTRA prévoit qu'un bailleur ne peut pas donner un avis de congé sans motif si la remise de l'avis constitue une mesure de représailles contre le locataire.

L'appelante a fait valoir que l'avis de congé constituait une mesure de représailles et que l'intimé cherchait à l'expulser pour avoir utilisé la propriété pour exploiter une entreprise, en violation du contrat de location.

Le Tribunal d'appel, notant que la loi RTRA ne définit pas les « représailles », a cherché à déterminer sa signification à partir du langage ordinaire, en s'appuyant sur des décisions antérieures. Le Tribunal d'appel s'est référé aux observations d'une décision antérieure du Du Preez contre Linda's Homes Pty Ltd,[1] qui fournit:

« L'article 291(3) exige un examen attentif des circonstances particulières de chaque cas dans lequel il est soulevé. Si les « représailles » sont considérées de manière trop large, presque toute plainte d'un locataire à un agent ou à un propriétaire, ou même un échange moins qu'amiable entre eux, pourrait être admissible… Il est peu probable que le législateur ait voulu cet effet. Au contraire, l'article semble être conçu pour protéger le locataire qui a pris des mesures à juste titre… et qui reçoit ensuite un avis qui répond apparemment aux actes du locataire, mais aussi… déraisonnable, excessif ou vindicatif.

Dans chaque cas, le décideur est tenu d'examiner les faits et circonstances particuliers qui surviennent et de déterminer s'ils peuvent ou non être équitablement classés comme relevant de l'article.”[2]

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Du Préez a été suivie par le Tribunal d'appel dans Donovan contre Inkster[3] et en Cook contre Southern Cross Consultancy Pty Ltd (t/a Beechmont Mountain Sales).[4]

Le Tribunal d'appel a estimé qu'un décideur devrait veiller à éviter d'établir un lien de causalité au seul motif que l'acte d'initiation a précédé l'acte de représailles allégué.

Le Tribunal d'appel a examiné la relation entre l'appelant et l'intimé et a observé qu'il y avait eu des plaintes au sujet de la propriété, qui figuraient dans la lettre de l'avocat de l'appelant deux jours avant l'émission de l'avis d'autorisation. Le Tribunal d'appel a convenu avec l'arbitre du QCAT que la lettre «contient rien de provocateur d'une réponse vindicative. Il n'a pas menacé de litige.[5] Le Tribunal d'appel a estimé que la réponse à la lettre du défendeur était également "non agressif”.

Bien qu'il y ait eu une histoire de tension entre les parties, le Tribunal d'appel a déclaré que "un degré de mécontentement avec un locataire ne signifie pas par le fait même prouver des représailles”.[6]

Le Tribunal d'appel a noté que l'intimé aurait pu adresser un avis de réparation à l'appelante pour sa prétendue violation du contrat de location, et un avis de congé si l'appelante n'avait pas remédié à l'infraction. Toutefois, l'intimé a choisi d'émettre un avis de congé sans motif, l'appelant devant quitter la propriété à la fin de la convention de location à durée déterminée.

Le Tribunal d'appel a estimé que le défendeur "a choisi le chemin de la paix”[7]

Par conséquent, le Tribunal d'appel a conclu que la décision de l'arbitre du QCAT était tout à fait appropriée et la demande d'autorisation d'appel a été rejetée.

Conclusion

Cette décision d'appel est un rappel opportun aux gestionnaires immobiliers pour qu'ils s'assurent de bien connaître la Loi RTRA, en particulier les dispositions pouvant entraîner des réclamations de location résidentielle au QCAT.

Bien que toutes les parties impliquées dans des litiges de location résidentielle devant QCAT doivent se représenter elles-mêmes (certaines exceptions s'appliquent), elles sont, bien sûr, toujours en mesure de demander des conseils juridiques concernant tous les aspects d'un litige. Si les gestionnaires immobiliers ont des inquiétudes concernant un litige de location résidentielle, y compris le respect de la loi RTRA et de toute autre législation pertinente, il est fortement recommandé qu'ils consultent un avocat.

[1] [2010] QCATA 2.

[2] Idem [16-18].

[3] [2015] QCATA 147.

[4] [2022] QCATA 20.

[5] [2022] QCATA 113 [23].

[6] Idem [28].

[7] Idem.

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