Pilotage des sous-locations : un rappel 101

Lorsqu'il est fait correctement, un accord de sous-location entre les propriétaires, les gestionnaires immobiliers et les locataires peut aboutir à une location réussie pour toutes les parties. Cependant, quand cela tourne mal – et c'est possible, il suffit de demander à n'importe quel gestionnaire immobilier ayant de l'expérience dans leur gestion – les résultats peuvent aller de défavorables à catastrophiques. Alors que de nombreux locataires ressentent les effets du -19, l'attrait de louer une chambre d'amis à un ami ou à une connaissance peut être trop attrayant.

En tant que gestionnaire immobilier, il est important que vous connaissiez toutes les règles et réglementations entourant la sous-location afin d'obtenir un résultat satisfaisant, ainsi que vos clients et vos locataires.

Tout d'abord, qu'est-ce que la sous-location ?

Dans un accord de sous-location typique, une personne loue la propriété (souvent appelée locataire principal) puis loue une partie ou la totalité de la propriété à un ou plusieurs autres locataires. La sous-location est traditionnellement populaire dans les zones métropolitaines à forte densité proches des universités et attire les étudiants internationaux. Cela dit, vous trouverez également d'autres locataires dans les régions du Queensland qui souhaitent sous-louer pour diverses raisons également.

Comme indiqué sur le site Web de la Residential Tenancies Authority (RTA), un locataire principal a les mêmes responsabilités qu'un gestionnaire/propriétaire. Cela inclut de fournir à un ou plusieurs sous-locataires les ressources suivantes :

  • un contrat de location écrit;
  • un rapport sur les conditions d'entrée (formulaire 1a/b) ;
  • Le guide de poche du RTA à l'intention des locataires – maisons et logements (formule 17a); et,
  • reçu pour l'argent du cautionnement payé.

Toute personne vivant dans le bien locatif, qu'elle soit ou non répertoriée comme locataire sur le contrat de location, doit être approuvée par le gestionnaire/propriétaire en tant qu'occupant autorisé afin qu'elle puisse être répertoriée dans la section des conditions spéciales de la location. une entente. Le RTA stipule que "tout accord entre un locataire principal et un sous-locataire doit être écrit, et il est recommandé d'inclure des dispositions pour le partage des factures (par exemple, gaz, électricité ou Internet)."1

Pour plus d'informations sur les cautions, le nombre d'occupants approuvés ou le processus correct que les locataires principaux doivent suivre lorsque les occupants approuvés partent ou que la location prend fin, cliquez ici.

Les inconvénients de la sous-location :

Litsa Kallos, gestionnaire immobilier senior chez Leo Tsimpikas Real Estate a connu sa juste part d'histoires de sous-location - certaines bonnes, d'autres moins. L'un des principaux problèmes qu'elle a rencontrés est de ne pas être informée par le locataire principal que d'autres occupants sous-louent tout ou partie de la propriété. Bien sûr, il est essentiel que le gestionnaire immobilier et le propriétaire soient au courant de tous les occupants - s'il y a plus d'occupants vivant dans la propriété que le nombre approuvé indiqué dans le contrat de location, les locataires sont potentiellement en violation de leur accord. 2 De plus, le fait d'avoir des occupants non approuvés vivant dans un bien locatif peut susciter des préoccupations majeures en matière de sécurité pour le gestionnaire immobilier et les locataires. Par exemple, en cas d'urgence dans l'immeuble, le gestionnaire immobilier ne pourrait transmettre les coordonnées des locataires et occupants connus qu'aux services d'urgence. Un autre problème majeur qui peut survenir est la conformité au feu.

Kallos dit qu'il est important que les gestionnaires immobiliers soient diligents lors des inspections de routine et surveillent les signes pouvant suggérer qu'un occupant non approuvé réside dans la propriété. "Un deuxième réfrigérateur ou une machine à laver fonctionnel dans une maison de trois chambres est souvent un signe révélateur qu'un locataire a des occupants non approuvés dans la maison", explique Kallos. Il existe également d'autres indices évidents que des occupants non approuvés peuvent vivre dans la propriété, prévient Kallos, tels que des matelas sur le sol ou des voitures ou des motos supplémentaires à l'avant de la maison qui ne correspondent pas au nombre de locataires.

Cependant, pendant le -19, où la plupart des inspections de routine sont effectuées numériquement, Kallos souligne à quel point il est difficile pour les gestionnaires immobiliers d'identifier ces objets déplacés. Dans la mesure du possible, vous voudrez peut-être évaluer leur consommation d'eau - des pics soudains peuvent signifier qu'un ou plusieurs occupants non approuvés ont emménagé depuis le dernier trimestre ou l'inspection de routine.

Bien que la plupart des locataires principaux soient honnêtes et informent le gestionnaire immobilier et le propriétaire que d'autres occupants y vivront, ils peuvent omettre de signaler tout changement de situation. "Au début, ils nous feront savoir par exemple que c'est juste eux et leur ami qui cherchent à sous-louer d'autres parties de la maison, et ils peuvent faire la bonne chose en premier lieu... mais nous devons savoir quand quelqu'un a a déménagé et une autre personne a emménagé », explique Kallos. Lorsqu'il y a un changement dans la sous-location de personnes, le même processus doit s'appliquer qu'au début - une autorisation écrite doit être demandée au propriétaire et au gestionnaire immobilier.

Les gestionnaires immobiliers et les propriétaires ont également le droit de demander aux occupants une demande et des références avant d'accepter de permettre à une ou plusieurs nouvelles personnes de sous-louer au locataire principal. Bien que ce processus puisse prendre du temps (et souvent frustrant si les disputes entre le locataire principal et le sous-locataire continuent de se produire, entraînant une «porte tournante» des occupants), il est crucial que ces étapes et procédures soient suivies.

UNE Changement de contributeurs obligataires (formulaire 6) doit être rempli et envoyé au RTA lorsque les locataires et les dispositions relatives au cautionnement de loyer changent. Le locataire principal est responsable de tenir un registre précis des personnes qui ont contribué au cautionnement, en particulier lorsqu'il y a un changement d'occupants approuvés. Cela facilitera les choses lorsque les locataires et les occupants agréés demanderont le remboursement de leur caution une fois la location terminée.2

Principaux conseils pour des sous-locations plus fluides

  • Si votre locataire vous a informé qu'il aimerait sous-louer tout ou partie de la propriété, dirigez-le vers le site Web de RTA et fournissez-lui autant d'informations que possible. S'ils ont trouvé une ou plusieurs personnes pour sous-louer la propriété, ils doivent demander une autorisation écrite à vous et au propriétaire.
  • Vous devez envisager une assurance en cas de sous-location. Votre assurance responsabilité civile professionnelle peut-elle vous couvrir en cas de problème ? Plus important encore, les propriétaires doivent consulter leur assureur avant d'autoriser la conclusion d'un accord de sous-location dans leur propriété, au cas où leur police d'assurance propriétaire comprendrait une clause interdisant la sous-location.
  • Pendant la -19, le RTA rappelle à tous les locataires qu'ils doivent comprendre leurs droits et responsabilités en vertu de la Loi sur la location à usage d'habitation et le logement en chambre (2008), en particulier en ce qui concerne les modifications temporaires du droit du bail pendant la période d'urgence -19. Cliquez ici pour en savoir plus sur ces changements et les partager avec le locataire principal.2
  • Maintenez un dialogue ouvert avec le locataire principal et vérifiez régulièrement. Cela peut les inciter à vous informer qu'un occupant approuvé déménagera bientôt et qu'ils aimeraient le remplacer par quelqu'un d'autre.
  • L'établissement est-il conforme à la législation sur les services d'incendie et d'urgence du Queensland ? Pour en savoir plus, cliquez ici.
  • Assurez-vous qu'en tant que gestionnaire immobilier, vous avez correctement identifié que l'accord est en fait un accord de sous-location et non un hébergement en chambre ou un service résidentiel
  • Si vous avez des raisons de croire qu'une propriété a des occupants non approuvés sous-loués par le locataire principal, prenez des dispositions pour parler au locataire principal et expliquez calmement l'importance de savoir qui vit dans la propriété - pour leur propre protection et pour la protection du syndic et du propriétaire.
  • Enfin, et sans doute le plus important, rappelez-vous qu'en tant que gestionnaire immobilier, il est de votre responsabilité de protéger l'actif, le propriétaire, vous-même et bien sûr, le locataire.

Les membres du nous ayant d'autres questions sur la sous-location peuvent contacter le service d'assistance à la gestion immobilière en envoyant un e-mail à pmsupport@nous.com.au ou en appelant 1300MYnous (697 347).


Les références:
1 https://www.rta.qld.gov.au/Renting/Before-you-rent/Types-of-tenancy-agreements/Subletting

2 : https://www.rta.qld.gov.au/Newsroom/Sharehousing-and-subletting-during- 19

Avis de non-responsabilité important : Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement, et l'auteur n'est pas engagé à fournir des conseils ou des services professionnels par le biais de cet article. Les lecteurs doivent s'assurer de l'exactitude, de la pertinence et de l'applicabilité de l'un des contenus ci-dessus, et ne doivent agir sur aucun de ceux-ci en ce qui concerne un problème spécifique ou en général sans obtenir au préalable leur propre avis juridique professionnel indépendant.

Cet article a été initialement publié le 27 mai 2022 et a depuis été mis à jour le 10 juin 2022.

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