Récupération des dépenses anticipées auprès du directeur de la copropriété

Le recouvrement des dépenses anticipées par le directeur de la copropriété est un sujet qui fait souvent l’objet de discussions, à tel point qu’il devient une cause de conflit. Dans certains cas, régis par le Code civil, l’administrateur doit agir sans autorisation préalable de la réunion. Dans ces situations spécifiques, le droit de restituer l’argent versé dans les intérêts de la copropriété suit. La Cour de cassation, par ordonnance n° 27363/2018, est revenue sur l’objet du remboursement des avances faites par l’administrateur. Voyons ce qui a été établi.

Quand le gestionnaire de condo peut-il récupérer les dépenses initiales ?

Le poste de directeur de copropriété dure un an et doit être renouvelé pour une durée égale (loi n° 220/2012). Parmi ses tâches figure l’obligation de réglementer l’utilisation de choses communes et l’utilisation de services dans l’intérêt commun (art. 1130 du Code civil francen).

L’administrateur n’est que la tâche de la maintenance ordinaire. Cependant, il peut exceptionnellement commander des travaux de maintenance extraordinaires lorsqu’ils sont urgents. Dans cette situation, il a donc le droit de disposer des paiements de manière indépendante, mais il doit ensuite faire rapport et demander la ratification lors de la première réunion (art. 1135, c. 2, C.C.). Le problème se pose si l’assemblée ne ratifie pas les dépenses et que l’administrateur, dans ce cas, a le droit de faire appel devant les tribunaux.

La Cour suprême sur le remboursement

À cet égard, la Cour de cassation a récemment été prononcée, par ordonnance n° 27363/2018. Les faits concernent un ancien administrateur de copropriété qui a accepté devant le juge de la paix la copropriété, en personne de l’administrateur pro-tempore. La raison en était le remboursement des sommes initiales du directeur de la copropriété pendant la durée du mandat. En particulier, la condamnation ferme des copropriétés a été sollicitée, chacune en raison de sa part de millièmes, au remboursement susmentionné.

En s’établissant dans l’arrêt, la copropriété a précisé que la partie la plus importante de la somme demandée correspondait à la part d’un immeuble d’habitation unique. Il est également exceptionnel que la somme restante, due aux autres copropriétés, n’ait pas été versée à l’administrateur démissionnaire en raison d’une exception de défaut de paiement en vertu de l’article 1460 du Code civil francen, ce dernier n’ayant jamais présenté les justifications des sommes de réclamations.

La demande de l’ancien administrateur a été reçue par le juge de paix qui, après avoir reconnu le versement partiel survenu effectué par le Condominium, a ordonné à ce dernier de payer une somme résiduelle à l’égard de celle demandée, en plus des intérêts et des frais juridiques.

Le Condominium a fait appel de cette décision, qui demandait l’évaluation de la nature. ne concerne qu’une copropriété morosa.

L’appel a été accepté par le Tribunal, ce qui a entraîné le rejet de la demande de l’ancien administrateur. D’accord avec ce jugement, ce dernier a fait appel en cassation.

LA DÉCISION

La Cour de cassation accueille favorablement les motifs sur lesquels l’Administrateur fait appel. Les caissiers et renvoyer un autre juge de la Cour d’origine pour un nouvel examen.

La Cour a, en fait, déclaré que :

  • comme l’a déjà établi la section a. n. 9148 de 2008, « en ce qui concerne les obligations assumées par l’administrateur, ou en tout état de cause, dans l’intérêt de la copropriété, vis-à-vis des tiers […] la responsabilité des copropriétés est régie par le critère de partiarité, de sorte que les obligations supposés dans l’intérêt de la copropriété ne sont attribués aux composantes individuelles qu’en proportion des parts respectives « ;
  • « l’administrateur qui a cessé d’affecter peut demander le remboursement des sommes qu’il a anticipées pour la gestion de la copropriété à la fois contre la copropriété. légalement représenté par le nouvel administrateur (devant être considéré comme pertinent pour les choses, les services et les installations communes également toute action découlant de l’exécution du mandat, qui reflète en fait la gestion et la conservation de ces éléments, services ou installations) soit, cumulativement, contre chaque copropriété individuelle, dont l’obligation de rembourser à l’administrateur autorisé les avances réalisées par ce dernier dans l’exécution de la cession doit être considérée comme étant apparue au moment même où l’anticipation a eu lieu et à la suite de celle-ci, et ne peut être considérée comme éteinte du nomination du nouvel administrateur, qui élargit la légitimation procédurale passive sans éliminer la légitimation initiale, substantielle et procédurale « ;
  • « seulement si l’ancien administrateur de la copropriété agit contre des copropriétés individuelles pour obtenir le remboursement de ces sommes dans avance, le principe de limitation de la dette dans les limites des actions respectives, conformément à l’article 1123 du Code civil
  • « ; « chaque fois que l’administrateur contracte des obligations avec un tiers, des obligations distinctes coexistent, concernant respectivement l’ensemble de la dette et les actions individuelles, appartenant au premier Condominium, représenté précisément par l’administrateur, et les autres à des condominiums individuels, détenus en raison et dans la mesure de leur participation à la copropriété conformément à l’article 1123 du Code civil francen (Cass. n. 1851 de 2017 ; cf. Cass. n. 8530 de 1996 ; Cass. secte. A. n° 9148 de 2008 ; affaire n° 14530 de 2017) ».
SOURCE : Cour de cassation, sect. II Civil, Ordonnance du 5 juin au 29 octobre 2018, n. 27363

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