Revue cadastrale : les règles à suivre

La Cour de cassation, avec son arrêt n° 22671/2019, s’est exprimée sur le sujet de la révision cadastrale, établissant une série de règles afin de trouver un point de rencontre entre les raisons qui légitiment un examen de classification et la protection des contribuables. Analysons ce qui a été établi.

Avant d’examiner ce que la Cour de cassation a dit, il est utile de résumer brièvement certains concepts étroitement liés à l’examen cadastral.

Les propriétés situées sur le territoire francen sont enregistrées au cadastre et chaque unité immobilière se voit attribuer une catégorie cadastrale en fonction de l’utilisation prévue et des caractéristiques constructives du bâtiment. La classe cadastrale est déterminée, en revanche, en fonction du contexte urbain de localisation et des autres caractéristiques de l’unité immobilière.

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La pension cadastrale est la valeur attribuée à des fins fiscales à chaque unité immobilière enregistrée dans le cadastre. Cette valeur est utilisée, par exemple, pour le paiement des taxes immobilières IMU, TASI et TARI, pour conclure un acte d’achat et de vente de biens immobiliers ou pour soumettre une déclaration d’héritage. Le revenu cadastral est une donnée contenue dans la visura cadastrale.

Le changement de catégorie et de classe cadastrale implique un changement dans la pension cadastrale de l’unité immobilière.

La revue cadastrale d’un bâtiment

Les cas dans lesquels il est possible de revoir la classification d’un bâtiment urbain à l’initiative de l’administration municipale, avec des hypothèses, des conditions et des procédures différentes, sont trois :

  • article 3, paragraphe 58, de la loi n° 662 de 1996, selon laquelle la municipalité peut demander l’intervention de l’Agence du revenu pour obtenir la révision de la classification d’un bien si la classe elle-même n’est pas mise à jour ou lorsqu’elle n’est manifestement pas adéquate par rapport à des bâtiments similaires avec les mêmes caractéristiques.
  • article premier, paragraphe 336, de la loi no 311 de 2004, qui concerne la classification des propriétés non déclarées ou des bâtiments qui ont subi des modifications non déclarées de bâtiments.
  • article premier, paragraphe 335, de la loi no 311 de 2004, qui dispose que les municipalités peuvent demander à l’Agence du revenu de réviser partiellement la classification des unités immobilières privées lorsque « la relation entre la valeur marchande moyenne […] et la moyenne cadastrale correspondante la valeur s’écarte considérablement de la relation similaire relative à l’ensemble des microzones municipales ».

Cette dernière hypothèse de révision de la salle de classe est précisément celle soumise à l’examen de la Cour suprême dans son Entance n. tirent le meilleur parti de l’article premier, paragraphe 335, de la loi no 311 de 2004, par microzone, une partie du territoire municipal qui peut également coïncider avec l’ensemble de la municipalité (Décret ministériel n° 138 du 23 mars 1998, art. 2, paragraphe 1). Dans chaque microzone, les unités immobilières sont uniformes en fonction des caractéristiques typologiques dominantes, de la période de construction et de la destination.

Dans cette troisième et dernière hypothèse, le classement unique doit donc se faire par l’utilisation et la modification de la grille des microzones, afin d’ « atténuer les déséquilibres impositifs qui peuvent survenir en raison de la variabilité intrinsèque des valeurs de marché de l’immobilier ».

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L’affaire soumise à la Cour de cassation

Dans l’affaire soumise à l’arrêt de la Cour de cassation, la Municipalité avait procédé à l’examen cadastral d’un bâtiment inclus dans une microzone dans laquelle une réévaluation substantielle des actifs immobiliers et de la rentabilité qui y est associée.

L’Agence du revenu a ensuite envoyé au propriétaire un avis de cotisation qui, selon la Cour d’appel, était légitime car il était suffisamment justifié.

Contre cette décision, le propriétaire a fait appel à la cassation, qui a accepté le recours contre l’agence fiscale parce que les opérations et les calculs effectués par le conseil municipal n’étaient pas clairs et suffisamment motivés.

Les règles de la Cour suprême pour la protection des contribuables

Si l’administration municipale a l’intention de procéder à la révision de la classe conformément à l’article premier, c. 335, elle doit en fait suivre un processus en deux étapes.

Premièrement, l’administration a la charge de déterminer les hypothèses qui légitiment la reclassification de masse, après quoi elle doit prouver les paramètres, les facteurs déterminants et les critères d’application de la reclassification à l’unité immobilière individuelle.

Il est également nécessaire que l’unité immobilière étudiée soit située dans l’une des « microzones anormales », c’est-à-dire dans l’une des microzones où le rapport entre la valeur marchande moyenne des unités immobilières existantes et la valeur cadastrale moyenne correspondante diffère considérablement, c’est-à-dire pour plus de 35 % (à l’exception des différentes dispositions municipales), de la relation similaire relative à l’ensemble des microzones communales.

Il s’ensuit que « le revenu cadastral de chaque unité immobilière incluse dans la microzone « anormale » peut être augmenté en pourcentage correspondant à ce qui est nécessaire et suffisant pour établir le rapport entre la valeur marchande moyenne et la valeur moyenne cadastrale des unités immobilières de la microzone. pas plus de 35 % par rapport au ratio similaire lié à l’ensemble des  ; Comment calculer la pension cadastrale

La décision de la Cour suprême

Selon la Cour suprême, la Municipalité doit déduire et démontrer qu’elle a utilisé, pour le reclassement en unité immobilière individuelle, « des critères et des méthodes correspondant aux objectifs purement égalisants et au réalignement de la procédure considérée ». précisent également « les opérations effectuées et les données utilisées, afin de permettre au contribuable de contrôler et de défendre, en fait et en droit, également en ce qui concerne cette phase d’application de la révision pour microzone ».

L’acte contesté ne répond pas du tout à ces exigences, car il contient des formulations complètement dénuées de spécificité et de détermination qui ne justifient pas un pourcentage d’augmentation du cadastral des pensions des unités immobilières individuelles.

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