Un bilan sur 10 ans : le marché immobilier du Queensland

L'année 2010 du Queensland a été une année qui a vu la reprise de GFC, des inondations dévastatrices et votre humble serviteur a obtenu son diplôme d'études secondaires - ce fut une année de hauts et de bas.

La décennie suivante a suivi la même tendance, marquée par la gravité des feux de brousse, des cyclones et des inondations, ainsi que par les victoires sportives des Jeux du Commonwealth. Alors, à quoi ressemble le bilan d'une décennie pour notre marché immobilier local ?

Les bas

Changement du prix médian des maisons

Lorsque le prix médian de l'immobilier est classé sous les plus bas de la dernière décennie, vous savez qu'il est temps de boucler votre ceinture et de vous préparer au pire. Au cours de la première moitié de la décennie, une seule ville du Queensland a réussi à se faire une place parmi les 15 meilleures villes du pays : Toowoomba. "Les cinq premières années ont été plus marquées par le boom minier et à l'ouest de Toowoomba, il y a quelques projets gaziers importants", explique Simon Pressley, responsable de la recherche chez Propertyology.

Puis en seconde période, encore une fois, le Sunshine State n'avait qu'un seul concurrent parmi les 15 premiers : Noosa. "Noosa est l'argent de Melbourne", déclare Pressley. "Les Victoriens adorent passer leurs vacances à Noosa et comme l'économie victorienne était très forte à cette époque, plus de gens pouvaient se permettre de passer des vacances de luxe." Il est peu probable que les Victoriens aient englouti les ventes de maisons de vacances à Noosa, mais l'augmentation du tourisme a certainement été une aubaine pour l'économie locale (ce qui se reflète dans son marché du logement solide).

Brisbane n'a pas trop bien réussi non plus si nous comparons les capitales au cours de la même période. Les cinq premières années ont vu Brisbane (6,9 %) battre seulement deux autres capitales : Canberra (6,7 %) et Hobart (-4,0 %). Les cinq années suivantes ont vu Brisbane prendre du retard, Hobart augmentant de 51,4 % pour devenir la ville la plus performante d'Australie.

Brisbane s'est améliorée mais seulement à hauteur de 13,7%, la laissant à nouveau troisième du classement, devant les plus grands sous-performants - Perth (-15,9%) et Darwin (-17,4%). Compte tenu de la situation désespérée à laquelle ces marchés étaient confrontés, les battre n'apportait vraiment aucun rite de vantardise.

Emploi

La dernière décennie a vu le paysage de l'emploi du Queensland augmenter de plus d'une bosse, augmentant considérablement dans les mines (65,6%), les arts et les loisirs (56,5%), les soins de santé (54,1%) et l'hôtellerie (37,2%). Ceci dans un contexte de secteurs moins performants, avec un taux de croissance moyen d'environ 10 %. Certains ont même connu des baisses désastreuses - par exemple, l'informatique a enregistré une baisse de 17,3 % tandis que le commerce de gros l'a éclipsé à hauteur de 19,5 %.

À l'opposé, ces statistiques ont représenté une croissance globale de l'emploi total de 7,8 %, la deuxième plus faible du pays. De plus, le Queensland a passé presque toute la décennie à porter un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale. La gravité de cette disparité a fluctué d'année en année. En décembre 2022, le taux de chômage du Queensland de 6,0 % était encore nettement supérieur au taux national de 5,1 %.

Les hauts

Croissance démographique

Le Queensland a toujours prospéré grâce à la croissance démographique, et les 10 dernières années prouvent que rien n'a changé. En fait, la ville la plus performante d'Australie était notre propre Sunshine Coast, enregistrant une augmentation de 27,3 % de sa population. Les autres pays les plus performants sont la Gold Coast (25,1 %), Brisbane (21,5 %) et Cairns (14,3 %).

Pressley dit que cette récente poussée de population a été moins pour attirer les autres et plus pour d'autres régions chassant leurs populations. "Contrairement à la dernière décennie où le Queensland a gagné sa croissance démographique avec une pléthore d'opportunités d'emploi, au cours de la décennie qui vient de s'écouler, il s'agissait davantage de personnes quittant Sydney et Melbourne parce qu'elles en avaient assez de la congestion ou des logements chers", explique-t-il. "Queensland ne les a pas traînés ici, c'était plutôt Sydney et Melbourne qui les ont chassés."

En 2022, la migration interne de Brisbane a atteint 0,63%, considérablement plus que le deuxième meilleur Hobart de 0,43%. Hormis Melbourne (0,1 %), toutes les autres capitales ont enregistré une migration interne négative. Notre migration vers l'étranger (0,75 %) n'a pas été aussi forte, derrière Melbourne (1,54 %), Sydney (1,39 %) et même Adélaïde (0,95 %).

Fondamentaux et potentiel

Il n'y a pas d'enrobage de sucre : la dernière décennie a été une déception pour les performances immobilières du Queensland. Mais tout n'est pas sombre. Notre État a la capacité d'être l'un des plus performants au cours des 10 prochaines années. La clé est d'embrasser notre plein potentiel. Alors, qu'est-ce que cela signifie même? Comme Simon Pressley :

«Nous avons une très bonne base, je dirais que de tous les États et territoires, nous avons la meilleure base de travail. Nous avons, par rapport au reste de l'Australie, des logements abordables. Dans bon nombre de nos régions, vous pouvez acheter une maison de bonne qualité pour moins de 450 000 $ – vous ne pouvez pas en dire autant pour Sydney, Melbourne ou Canberra. Notre mode de vie a toujours été populaire. Et nous sommes loin d'être aussi congestionnés ou pollués que Sydney ou Melbourne.

Notre temps a toujours été souhaitable. Nous avons le plus grand littoral du pays avec de superbes plages aussi. Nous n'avons pas de problèmes d'offre excédentaire. Nous avons des loyers abordables et de bonnes opportunités pour les investisseurs. Nous avons tout, mais nous devons l'utiliser d'un point de vue économique. Ce chaînon manquant a toujours été la gestion économique.

Sur l'équilibre

D'accord. Soyons honnêtes - ça n'a pas été génial, mais ce n'est pas non plus une perte totale. Lorsque nous nous tournons vers Darwin et Perth pour voir à quoi ressemble le pire scénario, nous sommes encore loin de cela, ce qui signifie que nous en sommes à un niveau moyen. A l'inverse, regarder vers les cinq dernières années exceptionnelles qu'Hobart a connues nous montre que le ciel est la limite - et nous sommes encore loin du ciel (avons-nous même vraiment décollé ?).

La gestion des infrastructures qui augmente la croissance de l'emploi augmentera également la confiance, et comme le dit Pressley, la confiance est primordiale dans les transactions immobilières. "Une économie forte augmente le montant que nous pouvons économiser et combien nous pouvons rembourser l'hypothèque, mais tout aussi important, cela affecte notre humeur, et nous devons être dans cette humeur positive pour faire des transactions immobilières."

Pour un examen complet de la dernière décennie de l'Australie, consultez Simon Pressley's Marché immobilier australien : rétrospective de la décennie. En attendant, voici l'espoir de plus de jours heureux au cours des 10 prochaines années.

Sources de données : Propertyology, CoreLogic, ABS.

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