Une clause de non-responsabilité sous le microscope

Dans le cas de 2022 de Hyder contre McGrath Sales Pty Ltd (NSWCA 223), la Cour d'appel de la Nouvelle-Galles du Sud a examiné une plainte impliquant des allégations de conduite trompeuse et trompeuse de la part d'un agent immobilier en relation avec des représentations préalables à la vente concernant la disponibilité d'un parking dans une propriété.

En février 2015, Mme Hyder a acheté une propriété résidentielle de 9,4 millions de dollars à Bellevue Hill, Sydney. McGrath Sales Pty Ltd était l'agent commercial engagé par le vendeur de la propriété. Plus d'un an plus tard, Hyder a engagé une procédure devant la Cour suprême de Nouvelle-Galles du Sud contre l'agent demandant des dommages-intérêts pour conduite trompeuse et trompeuse en relation avec des déclarations faites concernant la disponibilité de places de stationnement sur la propriété.

Il a été allégué que l'une des caractéristiques annoncées de la propriété était un garage double ainsi qu'un parking privé hors rue et dans l'allée, ce qui était un avantage significatif dans une zone où le parking dans la rue le plus proche était à plus de 100 mètres de la propriété. En réalité, le stationnement privé hors rue était en fait une bande de terrain, qui faisait le tiers de la largeur d'une allée partagée utilisée par deux autres propriétés. Les deux tiers restants de l'allée étaient suffisamment larges pour permettre aux véhicules d'utiliser sans utiliser la partie de l'allée de la propriété. La bande de terrain en question avait été utilisée presque exclusivement pour le stationnement par les anciens propriétaires de la propriété. Au moment de l'achat, il y avait en fait deux panneaux sur un mur jouxtant la bande indiquant « Parking privé 24h/24 » 24 étant une référence au numéro de rue de la propriété.

Les poursuites contre l'agent ont été rejetées en première instance - le juge a décidé que si les déclarations faites par l'agent concernant le parking équivalaient à une conduite trompeuse et trompeuse, Hyder n'a subi aucune perte en conséquence. Le juge a conclu que même s'il avait décidé que Hyder devait une indemnisation, elle ne recevrait que 150 000 $ plus le montant du droit de timbre payé sur le prix excédentaire - cette somme étant réduite des deux tiers pour tenir compte de la négligence contributive pour son manquement à la conduite. ses propres enquêtes sur la disponibilité de places de stationnement dans la propriété.

Hyder a cherché à faire appel de la décision du juge, déclarant qu'il avait commis une erreur dans ses conclusions quant à la causalité, à l'évaluation de la propriété et également à la négligence contributive. L'agent a déposé un avis de contestation, cherchant à étayer le rejet de la procédure par le juge au motif subsidiaire qu'un acheteur raisonnable dans la position de Hyder aurait compris que les représentations d'un agent concernant le stationnement automobile n'équivaudraient qu'à la transmission d'informations par le fournisseur, et non une conduite trompeuse ou mensongère. Ceci est connu comme le “mere conduit” argument.

Alors, l'agent n'était-il qu'un simple canal d'information du vendeur ? Avant l'achat, Hyder a visité la propriété à environ quatre reprises. Elle avait également vu de la publicité en ligne et une brochure imprimée. L'agent commercial était responsable des deux. La publicité en ligne indiquait que la propriété comprenait "parking privé hors rue et allée » et comprenait un plan d'implantation de la propriété, qui représentait trois voitures garées dans la bande faisant l'objet de droits de passage. Tous les documents de marketing produits par l'agent comprenaient une clause de non-responsabilité indiquant : "Toutes les informations contenues dans ce document proviennent de sources que nous croyons fiables. Cependant, nous ne pouvons pas garantir son exactitude et les personnes intéressées doivent se fier à leurs propres demandes.

Le contrat de vente comportait également une condition spéciale qui stipulait, entre autresque l'acheteur a reconnu qu'il s'était fié à ses propres inspections, enquêtes et conseils et qu'il ne s'était fié à aucune déclaration faite par le vendeur ou son agent concernant la convenance de la propriété pour l'acheteur.

La question de savoir si une clause de non-responsabilité dans le matériel de marketing produit par un agent immobilier est considérée comme efficace dépend des faits et des circonstances spécifiques de chaque cas. Par exemple, dans Boucher contre Lachlan Elder Realty Pty Ltd,[1] un agent immobilier a fourni une brochure de vente d'une propriété qui décrivait une piscine comme étant entièrement à l'intérieur des limites de la propriété. La brochure contenait une clause de non-responsabilité similaire à la clause de non-responsabilité de l'agent en l'espèce, qui indiquait que les informations contenues dans la brochure avaient été obtenues de sources considérées comme fiables, mais que leur exactitude ne pouvait être garantie. La Cour a conclu dans cette décision que l'agent de vente n'avait communiqué que ce que le vendeur avait représenté et qu'il n'avait pas endossé l'information.

A l'inverse, dans CH Real Estate Pty Ltd contre Jainran Pty Ltd,[2] un agent immobilier a représenté une propriété commerciale en tant que "investissement solide" qui s'est avéré par la suite être une déclaration trompeuse et mensongère. Dans cette affaire, la Cour a conclu qu'un acheteur raisonnable devrait pouvoir se fier à cette représentation en tant qu'information fournie par l'agent, plutôt qu'en tant qu'information simplement transmise.

Plus loin, dans Dalton contre Lawson Hill Estate Pty Ltd,[3] il a été jugé qu'on ne pouvait attendre d'un agent immobilier qui se présentait comme ayant des connaissances locales qu'il ait une connaissance précise d'une matière particulière, en l'occurrence une superficie de vignes plantées sur une propriété rurale mise en vente. La Cour a jugé que "il serait déraisonnable d'attribuer à un agent la responsabilité de chaque représentation qui peut être correctement décrite comme allant à une question de fait physique dur."

Dans John G Glass Real Estate Pty Ltd contre Karawi Constructions,[4] un agent immobilier qui se faisait passer pour "conseils aux investisseurs institutionnels" et représenté la superficie nette locative d'une propriété comme étant plus grande qu'elle ne l'était réellement, a été reconnu coupable d'avoir commis une conduite trompeuse et mensongère. Dans ce cas, l'agent avait inclus une clause de non-responsabilité dans son matériel de marketing indiquant que les informations avaient été fournies par des sources apparemment fiables et qu'ils n'avaient aucune raison de douter de leur exhaustivité ou de leur exactitude. La Cour a conclu qu'un facteur tel que le terrain locatif net est essentiel à la valeur d'un immeuble commercial et, à ce titre, un acheteur s'attendrait à ce que les renseignements fournis par l'agent soient complets et exacts.

Revenons à notre affaire initiale et la Cour d'appel a déclaré que Hyder et son mari étaient manifestement des personnes riches et intelligentes et que M. Hyder avait une expérience significative dans le développement immobilier. Il a noté qu'il s'agissait d'une propriété très chère, qui était destinée à leurs propres fins résidentielles. La Cour a déterminé qu'étant donné la nature de la transaction et les parties à la vente, il était raisonnable de s'attendre à ce que Hyder entreprenne ses propres enquêtes en ce qui concerne les informations qu'elle considérait comme importantes pour l'achat de la propriété. De plus, c'était un fait admis que Hyder avait reçu des conseils d'un avocat et d'un évaluateur relativement à la transaction. Il a donc jugé que le juge principal n'avait pas commis d'erreur en concluant que Hyder n'avait pas réussi à établir que la conduite de l'agent avait causé sa perte. La Cour d'appel a également jugé qu'elle avait accepté la preuve d'évaluation de l'agent par rapport à la preuve présentée par Hyder et que le juge principal avait eu raison de conclure que Mme Hyder (et son mari) avaient fait preuve de négligence contributive dans une large mesure.

Ces facteurs, combinés à la clause de non-responsabilité incluse dans la publicité, ont conduit la Cour à rejeter l'appel et à confirmer l'avis de contestation de l'agent. Le tribunal a finalement décidé que toute information concernant le stationnement de la propriété avait été obtenue auprès du vendeur et que l'agent n'en garantissait pas l'exactitude. Il a également conclu qu'un acheteur raisonnable dans la position de Hyder aurait compris que l'agent ne faisait que transmettre des informations du vendeur et qu'il ne s'était donc pas livré à une conduite trompeuse et trompeuse. L'appel a été rejeté, les dépens étant accordés en faveur de l'agent.

Bien sûr, il est recommandé d'inclure une clause de non-responsabilité écrite complète sur tout le matériel de marketing et de publicité distribué aux acheteurs potentiels. Cependant, comme démontré dans certains des cas mentionnés ci-dessus, l'inclusion d'une clause de non-responsabilité dans le matériel de marketing et de publicité ne fournit pas nécessairement une défense contre toutes les allégations de conduite trompeuse et trompeuse. La nature de la transaction, l'expérience des parties, les compétences et l'expertise de l'agent immobilier ainsi que les informations représentées sont autant de facteurs clés pour déterminer si une clause de non-responsabilité peut être invoquée pour exonérer un agent de la responsabilité de transmettre informations inexactes.

[1] (2004) 218 ​​CLR 592.
[2] [2010] NSWCA 37.
[3] [2005] FCAFC 169.
[4] (1993) ATPR 41-249.

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