Ventes préliminaires valides avec des biens partiellement abusifs

Le contrat de vente préliminaire est obligatoire entre les parties mais ne détermine pas encore les effets traductifs. En fait, le transfert d’un droit réel ne s’achève qu’avec la conclusion de l’acte notarié. La présence d’abus ne détermine pas la nullité du préavis et l’échec qui en résulte de la part du vendeur. C’est ce que la Cour de cassation a établi avec l’arrêt n° 20707 du 4 septembre 2017.

Contrat de vente préliminaire

Le cadre réglementaire en la matière est donné par la loi n° 47 du 28 février 1985. L’article 40 prévoit la sanction de la nullité des actes parmi les vivants en ce qui concerne les droits réels dans les cas suivants :

  • omission d’indiquer les détails du permis de construire ou de la concession dans le sanatorium
  • absence de copie pour le demandeur de la demande de licence ou de licence
  • omission d’indiquer les détails du paiement des deux premières tranches de l’oblation

Pour les travaux de construction débutés avant le 1er septembre 1967, une déclaration de remplacement d’un acte notoire peut être soumise. Le propriétaire ou le titulaire d’un autre droit réel, conformément à et aux fins de la loi n° 15/1968, peut faire une déclaration attestant que les travaux ont commencé avant le 01.09.1967. La déclaration susmentionnée est produite et est valable en l’absence d’un titre de construction ou de concession dans le sanatorium.

Pour en savoir plus sur le sujet, lisez l’article Compliance de l’urbanisme et nullité des actes notariaux

Effets juridiques des ventes préliminaires

Le contrat préliminaire est de nature obligatoire. Au moment de la signature, les parties sont obligées de conclure un contrat final, l’acte notarié. Le terme « préliminaire » signifie, en fait, qui précède l’acte final, dont le contenu essentiel est déjà indiqué dans les ventes préliminaires. Il s’agit d’un contrat typique, prévu à l’article 1351 du Code civil.

La performance que les parties, le vendeur et l’acheteur, sont tenus de réaliser est donc la conclusion du contrat final. Les accords conclus dans l’préliminaire peuvent être intégrés et modifiés ultérieurement et être intégrés dans l’acte notarié sans qu’il soit nécessaire de créer un nouveau contrat préliminaire, à condition que les deux accords soient consentis.

Essentiels et badges préliminaires des ventes

Consentement

Le consentement des parties qui donne vie à l’préliminaire est régi par les art. 1326 et suivants c.c. Dans le but d’identifier la nature du contrat, le contenu même de l’accord est pertinent, à savoir la volonté des parties par rapport à la fonction économique et sociale de la contrat. C’est un élément distinctif de la

Le législateur (art. 1351) prévoit que la forme préliminaire doit être la même que les contrats types. Les préliminaires de vente doivent donc être écrits par écrit. Par défaut, la valeur préliminaire est nulle (rectius forma per relationem). Il s’agit en fait de la seule exigence essentielle établie par le législateur.

Le terme

L’absence d’échéance contractuelle n’invalide pas le contrat préliminaire. En fait, le terme n’est pas un élément essentiel de ce contrat. Toutefois, si un délai n’est pas prévu ou si le délai n’est pas respecté par l’un des contractants, il est possible de contacter le tribunal conformément à l’article 1183 du Code civil francen.

Par défaut

En cas de non-exécution de l’une des parties, il existe différents recours : résolution, indemnisation des dommages-intérêts, exception de défaut, etc. Il est également possible d’utiliser l’exécution sous une forme spécifique les obligations découlant de l’préliminaire. Comment ? En s’adressant au juge qui, conformément à l’art. 2932 du Code civil francen, rendra un jugement productif sur les effets du contrat final non conclu par défaut. La décision est constitutive conformément à l’article 2908 du Code civil. Dans ce cas, le jugement du juge constituera l’acte final qui sera transcrit dans les registres publics et sera l’acte d’origine de la propriété légale.

La transcription dans les registres immobiliers

La loi n° 30 du 28 février 1997, art. 2645-bis, prévoit que les ventes préliminaires doivent être transcrites dans les registres publics. C’est le cas en question des contrats préliminaires concernant la conclusion de contrats définitifs qui, en ce qui concerne l’immobilier, transfèrent :

  • propriété
  • constitution et transfert d’usufruit
  • droits de surface et emphithées
  • droits de communion
  • servitudes prédiales
  • utilisation et maison.

La

transcription dans les registres publics, au Conservatoire des registres immobiliers, n’est admissible que pour les préliminaires de vente découlant d’actes publics ou de rédaction privée avec abonnement notarié.

Est-il possible de vérifier si un contrat de vente préliminaire est transcrit au Conservatoire ? Oui, bien sûr. Il suffit de connaître les données d’une des parties contractantes ou les données cadastrales du bâtiment. Dans le premier cas, avec une évaluation hypothécaire, il sera possible de vérifier si le préavis de vente fait partie des formalités transcrites dans le Conservatoire et, en demandant la note de transcription, vous pourrez en lire le contenu. Si vous connaissez les données cadastrales du bâtiment (feuille, particule ou carte, subordonnée), vous pouvez circonstancier l’inspection et la limiter à la seule propriété en question avec une vision hypocatastale de l’immeuble.

4 chèques éliminent les ventes

Le caractère obligatoire du contrat préliminaire signifie que vous devez être très prudent avant de vous inscrire.

Propriété légale

La première vérification à effectuer concerne la propriété légale. L’acheteur doit s’assurer que le propriétaire est réellement tel que la nature et la part du droit réel. Il s’agit également d’éviter de souscrire à une version préliminaire avec un vendeur, puis de découvrir, à la conclusion de la définitive, que la propriété appartient également à d’autres personnes (conjoint, frères, héritiers, etc.). Concrètement, une inspection hypothécaire doit être effectuée sur le vendeur promittent afin d’assurer sa propriété légale réelle et sa nature (pleine propriété, nue, usufruit, enfiteusi) ainsi que la part et le régime (communion ou séparation) en ce qui concerne le bien en question.

Conformité cadastrale

Les contrôles préliminaires de conformité cadastrale, bien qu’adjoints au notaire au moment de la signature, soient effectués avant même la signature de la version préliminaire. À ce stade, avec une évaluation cadastrale, il convient de vérifier la conformité des éléments suivants :

  • données cadastrales
  • tête d’entreprise cadastrale
  • catégorie cadastrale
  • surface et compartiments

en ce

qui concerne ce qui est déclaré par le vendeur et inclus dans les ventes préliminaires.

En outre, ayant le plan cadastral, il est important de vérifier sa conformité par rapport à l’état des lieux pour comprendre si des travaux internes de démolition, d’expansion ont été réalisés ou de fractionnement non régularisés dans le Cadastre.

Les charges et les prêts hypothécaires

La présence de toute charge et hypothèque est essentielle pour qu’elle soit vérifiée avant la signature de l’préliminaire. L’acheteur doit éviter de contracter une obligation sans connaître les poids et les charges qui pèsent sur la propriété. Le gravami (servitudes, contraintes), les prêts hypothécaires (volontaires, juridiques ou judiciaires) et les entrées préjudiciables (décrets d’injonction, saisies) doivent être vérifiés avec une hypothèque préjudiciable.

Fiabilité et solvabilité des acheteurs

Le dernier chèque est ce qui dépend du côté vendeur. Avec les ventes préliminaires, nous nous engageons à aliéner leurs biens, mais vous devez d’abord vérifier que l’acheteur est fiable et solvable, et donc en mesure de conclure le contrat. Qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale, il est toujours important de garantir leur fiabilité et leur solvabilité.

Validité de la prévente en présence d’abus

La Cour de cassation a conclu que le contrat préliminaire de vente immobilière n’est pas responsable de la nullité, sanction prévue par l’art. 40 du contrat préliminaire n’entraînent pas d’effets traductifs des droits réels. Par conséquent, la documentation concernant la régularité de l’urbanisme peut encore être produite. » lors de la conclusion du contrat traductif définitif, c’est-à-dire au cours du procès et avant la décision du jugement conformément à l’art. 2932 du code civ. qui se substitue à ce contrat ».

Dans l’affaire spécifique à l’étude, la Cour a statué que la nullité de l’acte ne pouvait être déduite puisque la partie promissaire acheteuse, au moment de la conclusion de la vente préliminaire, était une connaissance d’abus, en outre partielle. En outre, les abus de bâtiments en question n’étaient pas de nature à exclure la possibilité de conclure l’acte notarié. Les abus ont consisté, selon la Cour de cassation, uniquement en «.. un vice de régularité de l’urbanisme ne dépassant pas le seuil de diformité partielle. »

Source : Arrêt n° 20707/2017 de la Cour de cassation

Sommaire

Dans la même catégorie

Go up