Victoire retentissante pour un agent commercial devant le Tribunal d'appel du QCAT

Le tribunal d'appel civil et administratif du Queensland (tribunal d'appel) a récemment rejeté une demande de 82 300 $ présentée par le vendeur d'une propriété sur le fonds maintenu en vertu de la Loi de 2014 sur la gestion financière des agents (Qld) (Acte). [1]

Carter Newell Lawyers a agi au nom de l'agent commercial et de l'agence lors de l'audience initiale du Tribunal civil et administratif du Queensland (Tribunal) et du Tribunal d'appel. Le directeur général du ministère de la Justice et du procureur général, Office of Fair Trading (OFT), a également été mis en cause dans la plainte.

Les faits

En mai 2016, Mme Holgar (vendeuse) a nommé M. Hyde de Hyde Real Estate (agent) pour agir en son nom dans le cadre de la vente de sa propriété Kenmore (propriété). En juillet 2016, Mme Holgar a nommé M. Hyde pour la deuxième fois.

Deux jours après le deuxième rendez-vous, un contrat de vente signé a été reçu de M. Horn (acheteur). L'acheteur a versé un acompte de 80 000 $ qui a été reçu une semaine plus tard, le 8 août 2016. Suite au paiement de l'acompte, une série d'événements s'est déroulée, entraînant le remboursement de l'acompte à l'acheteur le 8 novembre 2016.

Après les négociations initiales, la vendeuse a demandé à son mari d'aviser l'agent que la propriété était 'hors marché'. Le 8 septembre 2016, le vendeur a écrit à l'agent et a demandé que l'agent rembourse l'acompte à l'acheteur car il n'y avait pas d'accord juridiquement contraignant pour acheter la propriété. L'agent a informé le vendeur qu'il y avait en fait un accord valide pour acheter la propriété et il a offert de se rencontrer et de discuter de la situation.

Le 29 septembre 2016, l'acheteur s'est présenté au bureau d'enregistrement immobilier de Brisbane pour effectuer le règlement de la propriété, mais le vendeur n'y a pas assisté. Le lendemain, l'acheteur a écrit au vendeur pour tenter d'affirmer le contrat initial.

Le 5 octobre 2016, l'acheteur a déposé une réserve sur le titre de propriété, affirmant y avoir un intérêt en vertu du contrat initial.

Le 21 octobre 2016, l'acheteur a écrit à l'agent l'informant que le vendeur avait autorisé la restitution de la caution à l'acheteur dans sa lettre du 8 septembre 2016, et qu'il autorisait l'agent à lui restituer la caution. Le 4 novembre 2016, l'acheteur a écrit au vendeur et a noté que le vendeur avait précédemment déclaré qu'aucun contrat n'existait entre les parties. L'acheteur a indiqué qu'il ne poursuivrait plus l'affaire et a déclaré que le contrat était terminé et qu'il retirerait la mise en garde.

Le 8 novembre 2016, l'agent a remboursé l'acompte à l'acheteur. Le même jour, la vendeuse a écrit à l'acheteur et a déclaré qu'elle acceptait la position de l'acheteur pour confirmer le contrat et a proposé que le règlement ait lieu le 22 novembre 2016. La raison en est devenue plus tard claire car elle avait depuis conclu un contrat d'achat. une autre propriété, qui dépendait de l'exécution du contrat pour la propriété Kenmore.

Encore une fois, cette information n'a pas été fournie à l'agent, mais l'acheteur a écrit à l'agent plus tard le même jour pour l'informer qu'elle préparait une déclaration de règlement et lui a demandé si l'agent détenait toujours le dépôt.

Le vendeur a informé l'agent le 10 novembre 2016 (après la libération de l'acompte) qu'un litige pouvait survenir entre le vendeur et l'acheteur concernant l'acompte. Le 22 novembre 2016, l'acheteur ne s'est pas présenté à la date de règlement reconvoquée et le vendeur a prétendu résilier le contrat.

La question devant le Tribunal

Les articles 21, 22 et 25 à 28 de la loi régissent les circonstances dans lesquelles un agent peut payer un montant à partir d'un compte en fiducie. La principale question dont était saisi le Tribunal à l'audience était de savoir si l'agent était au courant d'un différend au sujet du dépôt. le 'question seuil' a été énoncé comme suit :

"Y avait-il quelque chose devant la société / l'agent qui aurait dû les avertir qu'un différend avait ou pourrait survenir sur qui avait droit au dépôt avant qu'il ne soit remis à l'acheteur ? »

S'il était possible de répondre par la négative à la question liminaire, la réclamation du vendeur au dépôt serait rejetée.[2]

La décision en première instance

Le vendeur a fait valoir devant le Tribunal que bien que la Loi n'impose pas à l'agent une obligation positive d'enquêter sur l'existence d'un différend, l'agent n'a pas agi de manière appropriée en ne confirmant pas ses instructions avant d'agir. Le vendeur a demandé au Tribunal d'en déduire que l'agent avait volontairement ignoré le différend sur le dépôt, ou du moins de conclure que dans les circonstances, il aurait dû être conscient qu'un différend pouvait survenir.[3]

Cette société, au nom de l'agent, a soutenu que le remboursement de l'acompte à l'acheteur avait été effectué conformément aux instructions écrites reçues des parties.[4] Nous avons soutenu que la preuve de la vendeuse était insatisfaisante et évasive et que sa position a changé fréquemment tout au long du processus de négociation.[5]

Le Tribunal a accepté nos observations et a noté qu'il était convaincu, selon la prépondérance des probabilités, que l'agent n'avait reçu aucune indication suggérant qu'un différend avait ou pourrait survenir relativement au dépôt. En effet, l'agent ne disposait d'aucun élément permettant de douter des autorisations écrites précédentes des deux parties lorsqu'elles ont libéré le dépôt.[6]

Le Tribunal a également conclu qu'il n'y avait aucune preuve établissant que le vendeur avait avisé l'agent et l'agence de la possibilité d'un différend avant la libération du dépôt et, dans ces circonstances, il a conclu que le dépôt avait été libéré conformément à l'article 22( 3) de la Loi.

Le tribunal a estimé que toutes les communications concernant le litige sur le dépôt étaient contenues entre l'acheteur et le vendeur et leurs représentants légaux - il n'y avait aucune communication à l'agent d'un différend ou d'un différend potentiel jusqu'à ce que le dépôt ait été remboursé à l'acheteur. Il a également été jugé que l'agent agissait à tout moment selon les instructions des avocats de l'acheteur et du vendeur, qui n'ont pas été retirées.[7]

La décision du tribunal d'appel

En janvier 2022, le vendeur a demandé l'autorisation d'interjeter appel de la décision du Tribunal sur la base d'erreurs mixtes de droit et de fait et d'erreurs de droit.

Le premier moyen d'appel invoqué par le vendeur était qu'il n'était pas loisible au Tribunal de conclure que l'agent ignorait qu'un litige était survenu ou pouvait survenir sur la question de savoir qui avait droit au dépôt au sens de l'article 25(1) )(b) de la Loi.

Le vendeur a soutenu comme une erreur de droit que le Tribunal avait tenté d'imposer au vendeur et à l'acheteur l'obligation de donner avis des fonds en fiducie contestés et qu'il s'agissait d'une interprétation étroite de la législation qui contredit l'intention législative générale de la Loi.

Le Tribunal d'appel a considéré que le Tribunal n'avait pas conclu qu'une partie devait donner un avis effectif de contestation, mais sur les faits, rien n'indiquait que l'agent était au courant du litige. L'agent n'a été informé à aucun moment que le vendeur avait soulevé un différend au sujet du dépôt.

Le Tribunal d'appel a reconnu que le Tribunal eu apprécié les connaissances de l'agent au jour de la libération de la caution, plutôt que de considérer l'ensemble des circonstances ayant conduit à la libération de la caution. Cependant, le tribunal d'appel a conclu que quel que soit le moment où la connaissance du litige par l'agent était évaluée, le résultat serait le même en ce sens qu'il n'y avait aucune étape où l'acheteur ou le vendeur avait informé l'agent du litige.

Le vendeur a également tenté de faire valoir que le Tribunal avait commis une erreur de fait en concluant que l'agent n'était pas au courant du litige. Le Tribunal d'appel a estimé que, sur l'ensemble des éléments de preuve fournis, il n'y avait aucune indication d'erreur de fait. Elle a estimé que l'agent avait démontré qu'il avait reçu des instructions de l'acheteur et du vendeur pour libérer le dépôt et qu'il avait agi en conséquence. Le Tribunal d'appel a donc rejeté le premier moyen d'appel.

Le deuxième moyen d'appel était que le Tribunal avait commis une erreur de droit en ne tenant pas compte d'un élément pertinent lorsqu'il a conclu que l'agent agissait selon les instructions des deux parties.

La vendeuse a fait valoir que lorsqu'elle a informé l'agent que le contrat prenait fin le 8 septembre 2016, l'agent avait connaissance d'un différend entre les parties. Cependant, le 8 novembre 2016 (lorsque l'agent a libéré le dépôt), les deux parties avaient donné leurs instructions claires pour que le dépôt soit remis à l'acheteur.

L'OFT, en tant que défendeur à la demande, a soutenu que l'agent ne pouvait pas s'opposer ou agir contre les instructions écrites expresses de l'acheteur et du vendeur à ce moment-là. Le tribunal d'appel a accepté et a conclu que l'agent était tenu d'agir sur les instructions écrites claires reçues des deux parties, dans des circonstances où il n'était pas au courant d'un différend entre eux. Ce moyen d'appel a également été rejeté.

Le troisième moyen d'appel était que le Tribunal avait commis une erreur de droit en tenant compte de considérations non pertinentes, dont l'état d'esprit du vendeur. La vendeuse a tenté de faire valoir que le Tribunal avait commis une erreur en tenant compte de son état d'esprit tout au long de la vente et d'autres considérations périphériques, notamment son opinion sur le prix d'inscription, sa connaissance des contrats immobiliers, sa motivation à changer d'avis quant à la poursuite du contrat , et pourquoi elle n'a pas tenu les agents informés du litige.

Le tribunal d'appel a conclu que ces questions n'avaient pas été prises en compte par le tribunal lors de la prise de décision en première instance, mais que les preuves du vendeur étaient simplement résumées comme toutes les autres parties impliquées. Le tribunal d'appel a conclu qu'il n'y avait pas eu d'erreur de droit et ce moyen d'appel a également échoué.

Le dernier motif d'appel était que le Tribunal avait commis une erreur de droit en concluant que l'e-mail du 8 novembre 2016 n'avait été lu par l'agent qu'après le remboursement des fonds du dépôt sur le compte bancaire de l'acheteur.

Le Tribunal a considéré que même s'il n'était pas clair quand l'e-mail envoyé à l'agent (reçu à 13h44 le 8 novembre 2016) a été lu, il était très probable qu'il ait été lu quelque temps après que l'argent ait été remboursé à 14h15. Le vendeur a tenté de faire valoir que ces déclarations étaient contradictoires et qu'il était insuffisant de prouver que l'e-mail n'avait pas été lu avant que l'acompte ne soit remboursé à l'acheteur.

Le tribunal d'appel a rejeté cet argument et conclu qu'il n'y avait pas d'erreur de fait. Ce moyen d'appel a également été rejeté. En fin de compte, par conséquent, la vendeuse n'a réussi à prouver aucun de ses moyens d'appel et l'appel a été rejeté dans son intégralité.

Conclusion

Malgré l'issue de cette affaire et la justification complète des actions de l'agent, cette décision sert de rappel opportun aux agents pour qu'ils restent attentifs à tout litige ou litige potentiel entre vendeurs et acheteurs concernant les fonds fiduciaires.

Les conséquences prescrites par la Loi en cas de non-reconnaissance d'un différend potentiel et de libération subséquente de fonds en fiducie lorsqu'un différend est survenu sont importantes. Par mesure de prudence, les mandataires doivent vérifier qu'ils ont bien reçu les instructions écrites des parties avant le déboursement de toute somme en fiducie.

Les références:

[1] Holgar contre directeur général, ministère de la Justice et procureur général et autres [2022] QCATA 113.

[2] Holgar contre directeur général, ministère de la Justice et procureur général et autres [2022] QCAT [13].

[3] Idem [49].

[4] Idem [53].

[5] Idem [55].

[6] Idem [14].

[7] Idem [25].

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